資 陽 地 建 信 息
第 31 期
商會秘書處主辦 2017年12月27日
按：現將市房管局關于《資陽主城區房地產市場現狀與發展的思考》印發。懇望細心研讀，捫心思考，精心謀劃2018。
資陽主城區房地產市場現狀與發展的思考
房地產業關聯性、帶動性強，對拉動地方經濟、優化經濟結構、增加地方財稅收入具有重要作用。從統計數據顯示，2014年至2016年，全市房地產業投資分別占全社會固定資產投資的25%、19%和20%，房地產業和建筑業稅收分別占地方稅收的61%、59%、55%。資陽市四次黨代會提出堅持生態、自然、環保、人文融合的城市發展理念，遵從生態環境倫理，崇尚鄉土健康格局簡約之美，建設美麗怡然資陽。黨的十九大提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這些決策部署，為我市房地產市場特別是主城區房地產市場發展指明了方向。
一、現狀與問題
資陽主城區由一個縣級城市發展而來，城市發展底子薄、起步晚、欠賬多，房地產市場既有共性問題，也有個性特征。近年來，受經濟大環境影響，我市房地產市場呈現波動前進的態勢，在我市促進住房消費、推進房地產供給側結構性改革促進房地產市場平穩發展的政策引導下，房地產市場總體保持平穩健康發展，2016年資陽主城區成交商品房127.07萬平方米、較2015年增長15%，其中住房成交105.37萬平方米、較2015年增長22%。2017年，資陽出臺了《2017房地產業持續健康發展政策措施》，制定了包括優化商品房土地供應結構，全面實施棚改貨幣化安置，擴大購房獎勵覆蓋面等15條措施。至今年11月底，全市商品住房完成銷售231.77萬平米，同比增長28.59%，庫存減少42.18%。其中資陽市中心城區網上簽約備案共計1.39萬套，備案面積128.12萬平方米，備案面積與去年同期相比增加13.65%。冷靜客觀分析現狀，資陽主城區房地產市場具有以下的特點：
一是資陽主城區城市整體競爭力與同級別同類型城市相比偏弱。按照《第一財經周刊》最新發布的中國城市分級排名榜單，綜合GDP規模、居民人均收入、500強企業落戶數量等指標，德陽位居三線城市的63位。在129個五線城市中，眉山位居22位，內江位居50位，資陽位居55位。
二是資陽主城區房地產市場對市外購房人群吸引力偏弱。近兩年，在資陽主城區購房的雁江戶籍人口約占70%，住房消費主力為本地人。
資陽主城區商品房購買人群結構統計表（%）
三是新建房屋空置率高。經調查，交付5年以上的住宅小區入住率約70%，交付3年的住宅小區住率約60%，交付兩年的新建住宅小區入住率只有50%。
四是住房需求以改善性為主。至2015年底，我市城鎮人均住房面積為43平方米，主城區為45平方米，分別比全省高9%和11%；全市城鎮人均住房面積比內江高7%，比眉山高0.1%。表明本地居民住房剛需消費基本滿足，購房人群以改善性住房需求為主。
當前，我市正處于工業化、城鎮化加速期，主城區房地產市場需求潛力大、發展空間廣闊。但也要看到，資陽和其他很多城市一樣，房地產發展還存在規劃引導不到位、產業發展無序，制度不完善、管理經驗不足，產業低端化、設計同質化等共性問題，主城區的問題主要體現在“三個并存”：
一是房地產庫存量大與待開發土地量大的矛盾并存。一方面，房地產庫存較大特別是非住宅庫存量大。至2016年底，資陽主城區商品房待售面積估計有300萬平方米（辦理了預售許可未銷售186萬平方米，已開工未上市銷售估計120萬平方米），其中商品住房待售面積約為150萬平方米，商業待售面積約為80萬平方米，地下車庫待售面積約為70萬平方米，地下車庫銷售狀況很差，對開發企業的資金回籠及自身發展帶來很大壓力。另一方面，待開發土地量大。截至2016年11月，市本級未開發商住用地約4943畝、雁江區約4000畝。最近兩年市本級和雁江區應開發的土地約2800畝，按2.5容積率測算，預計兩年內可新增開發面積近500萬平方米。
二是城市品質不高與房屋品質不高的問題并存。一方面，過去城市粗放發展，城市基礎設施建設欠賬較多，公共配套不夠完善，特別是城中村、老舊棚戶區較多，整體綠化水平差，“城市病”問題突出，城市品質總體不高。另一方面，資陽主城區在建在售約50個開發項目，絕大部分樓盤整體規劃沒有特色、小區環境缺乏檔次、立面效果感觀不美、交房質量時有投訴、物業服務品質不高，難以吸引改善性住房需求。
三是開發企業實力不強與問題樓盤較多的挑戰并存。從房地產開發企業看，資陽主城區有房地產開發企業 78家，而高水平、高質量、開發規模大和競爭力強的開發企業不多，沒有一家一級開發資質企業，二級資質企業只占 11%，近90%的開發企業是“小、散、雜”。一些開發企業因規模小、實力不強、發展后勁不足，面臨著洗牌出局的危險。從房地產開發項目看，過去主城區采取“毛地”拍賣方式出讓的33宗土地，有18宗尚未全部完成開發，涉及上萬戶拆遷安置群眾、商品房購房戶不能接房入住，歷史遺留問題非常突出。新開發樓盤普遍存在資金鏈繃緊的共性問題，現有問題樓盤10個，優品尚城、弘樂府二期兩個項目正面臨破產重整。這些因素給房地產市場健康發展帶來了隱患，今后一個時期，培育壯大開發企業和化解歷史遺留問題任務重、壓力大。
二、機遇與趨勢
資陽主城區房地產市場平穩健康發展主要面臨六大機遇：一是臨空經濟區建設。將為資陽主城區及周邊帶來大量的產業、人流、物流和資金流，將整體提升對資陽主城區房地產市場的需求，利于催生資陽主城區房地產市場的結構性行情。二是城市品質不斷提升。市四次黨代會提出建設美麗怡然資陽，對提升城市品質作出重大部署。市政府工作報告提出啟動實施城市建設“六大工程”、強力推進“安置房三年攻堅行動”等系列具體措施，將形成生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山青水秀的城市形態，極大提升城市品質。三是交通格局根本改觀。成渝高鐵和內遂、遂資眉、成安渝高速建成通車，成都地鐵18號線資陽線、蓉昆高鐵、資潼高速、資三和資安快速通道即將啟動建設，“7高7軌14快”立體綜合交通網絡加快構建，區域優勢更為凸出，利于聚集人流、物流，推動資陽主城區房地產市場發展。四是政策引導作用。國家對房地產政策的調控要求是堅持分類調控，因城因地施策。這些情況表明，地方將獲得更多政策支持，享有更大政策自主權，有利于制定有針對性的政策措施，促進資陽主城區房地產市場健康發展。五是成都限購溢出效應。成都限購政策必將影響部分人群入居成都，在這種情況下，距離成都近、交通快捷便利、房價相對較低等優勢，將有效增強資陽主城區房地產市場的吸引力。總的來看，抓住用好以上機遇，就可望實現“成都品質、資陽成本”“成都工作、資陽安家”的美好愿景。
綜合研判，資陽主城區房地產市場今后一個時期將保持“總體平穩、穩中有進、進而促優”的發展趨勢，穩主要是低價格的平穩，進主要是結構改善，優主要是品質提升。從需求看，每年住房需求約100萬平米，其中：資陽城鎮化率預計將從2016年的39.5%增加到2020年的48%，每年按1.4%遞增，測算主城區實際常住人口每年預計增加1萬人，年均住房需求45萬平米；棚改貨幣化安置戶預計每年1500戶4500人，年均住房需求近20萬平米；從近兩年100平米以上的改善性戶型銷售情況分析，預計每年改善性住房需求約40萬平方米。從價格看，隨著區位優勢的凸顯，商品房特別是住房價格預計會出現穩中有升的勢頭。從結構看，非住房庫存壓力大于住房壓力，改善性住房需求和中高端住房需求將引導房地產市場向高品質方向發展。
三、對策與建議
房地產市場是一個城市區位條件、產業發展、城市品質、政策環境等各種因素的綜合體現，應跳出房地產市場來謀劃推動房地產業發展。應緊緊圍繞建設美麗怡然資陽目標，突出市場需求和市民需求兩個導向，做好外部環境，做強產業支撐，做優城市品質，做活政策支持，著力增強資陽主城區房地產市場的集聚力、支撐力、吸引力和調控力，真正能吸引人、集聚人、留住人。
（一）突破交通建設，增強市場集聚力。有專家指出，未來房地產市場不再簡單用一二三四五線劃分，而應分為一二線一小時城市圈和非一二線城市圈兩大類。作為資陽來講，具備成都“半小時經濟圈”和重慶“一小時經濟圈”的區位優勢，應按照建設成渝次級綜合交通樞紐的規劃目標，加快綜合交通建設步伐，從而促進資陽主城區房地產市場加速產業、人口等要素集聚。城際交通上，重點改善到成渝的交通條件，讓資陽成為連接成渝最經濟的通道，注重改善與周邊市、縣的交通，特別是加快建設成都地鐵18號線資陽線、資潼高速和資三等快速通道，形成與成都無縫對接的快速交通網絡，真正實現“成都工作、資陽安家”。市域交通上，可考慮更多建設快速通道，資陽、安岳、樂至城區之間都應至少有一條快速通道，提前規劃布局好主城區與臨空經濟區之間的交通網絡，增強資陽主城區的吸附能力。城市路網上，全面改善城區既有道路品質，建設資陽城市空軌示范線和城區到高速路、高鐵站的連接線，加密沱江兩岸連接大橋，增設人行天橋、地下通道，增強城市路網循環通行能力。按照組團發展、路網連接、田園城市的理念，加快建設綠色走廊，將老城區、城東新區、城南新區和臨空經濟區主城區四個板塊聯為一體。
（二）夯實產業發展，增強市場支撐力。以產立城、產城相融既是城市發展的必然規律，也是支撐房地產市場健康發展的關鍵之舉。工業上，無縫對接承接成都產業轉移，與成都協同發展、錯位發展，注重引進勞動密集型和知識密集型產業，特別是引進一些純手工加工業或半手工半加工等短期甚至較長時間都難以被機械化、智能化生產所替代的產業（如瑞士手工手表類），創造最好的創業就業機會。加快建設形成以資陽主城區為中心的資陽、安岳、樂至“金三角”，引導人口和產業以資陽主城區為中點，沿“金三角”沿線集聚，增強城鎮人口吸附能力。服務業上，利用資陽主城區離成都很近的優勢，發展物流產業。加快建設旅游業改革創新發展先行區，打造成渝休閑度假旅游康養目的地，滿足游客個性化需求。積極配合成都建設西部金融中心，瞄準后臺服務等功能發展現代金融服務業。特別要把引進高校作為重中之重，帶動相關產業特別是房地產業的發展。2016年，電子科技大學成都學院與什邡市政府合作在什邡建校區，什邡校區規劃建成后，預計三年內在校生達到5000人，五年后達到1萬人以上，全部建成后在校師生達到2—2.5萬人規模。高校的人氣聚集力強，是短期內集聚大量人口的相對可行措施，資陽已經具備了引進知名高校辦校區或分校的較好基礎條件，應把引進高校特別是知名高校作為一個重要的努力方向。農業上，著眼配套服務成渝兩大城市，突出綠色、有機發展方向，大力發展蔬菜、水果、畜牧、糧油等產業，重點發展現代綠色生態、觀光休閑農業，加快發展適合航空運輸的外向型高附加值農產品。
（三）著力提升品質，增強市場吸引力。城市讓我們生活更精彩。從這個意義上講，房地產市場的吸引力很大程度取決于城市品位特別是樓盤品質。加強規劃設計，當前城市規劃房地產開發建設的規劃引領作用發揮不突出，應樹立“大腳”美學理念，系統研究“一城四區”房地產開發結構、建筑規模和空間布局，嚴格控制各房地產項目規劃，引導控制各新建建筑風格樣式，控制核心、重點區域建筑高度，與周邊山形、地貌、天際線以及既有建筑協調，城市“紅線”內嚴格控制建筑容積率和單體建筑的品質。做好“雙修”工作，樹立再生態的理念，修復城市中被破壞的自然環境，改善生態環境質量，用更新織補的理念，拆除違章建筑，修復城市設施、空間環境和景觀風貌，真正望得見山、看得見水、記得住鄉愁。塑造城市名片，成都有武侯祠、杜甫草堂、寬窄巷子等眾多能顯示文化底蘊的物化載體，眉山有東坡故里、內江有大千文化、遂寧有觀音故里、樂山有大佛、雅安有熊貓。與之相比，資陽主城區缺少拿得出手、叫得響亮的文化名片。建議以“怡然資陽”為統攬，唱響蜀人原鄉、長壽之鄉，塑造文化靈魂，留下歷史記憶。打造精品樓盤，瞄準改善型需求人群，提升建筑規劃品質，開發高品質樓盤，策劃房地產市場形象宣傳，突出特色賣點。特別是集中打造城東新區，引進實力強、信譽好的大型房企進入城東房地產開發領域，帶動建成一些品質優良的樓盤，在城東新城逐步形成新的宜居區。比如，萬達落戶資陽后，吸引了一些資陽周邊地區的購房人群，僅資中球溪就有60多戶在萬達購買商品房。
（四）用好有形之手，增強市場調控力。促進房地產市場健康發展，必須用好政府這只“有形的手”。搞好市場調控，堅持“增剛需、擴銷量、控增量”三管齊下，既防止庫存高了、銷售不暢，又防止庫存少了、房價過快上漲。消化存量上，今年資陽主城區商品住宅庫存量得到了有效化解，商品住房消費控制在合理周期，目前應當有序做好商品房用地的有序供應。對于銷售壓力大的地下車庫，可通過租用、租賃等方式逐步回收資金，對條件適合的地下車庫，允許部分或全部階段性改變用途，用作地下商場、培訓中心、物流倉儲、避難避險場所等，提高使用率。凈化房產市場，重點從制度建設入手，通過推行商品房預售許可會審制度、商品房預售方案公示制度、預售資金監管制度、房地產業突發公共事件應急預案制度、房地產項目破產重整和破產清算等一系列創新舉措，建立健全事前、事中、事后全過程風險防控體系，加大問題樓盤處置力度，保護群眾利益，維護社會穩定。加強房地產開發項目質量、安全、環境配套及銷售行為的監管力度，進一步規范房地產開發經營行為。嚴厲打擊各類虛假宣傳、價格欺詐、炒賣房號、哄抬房價等違法違規行為。開展房地產開發企業資金來源合規性排查，遏制各種資金違規進入房地產市場。加大小微地產企業整合力度，出臺支持政策加快培育房地產知名企業、品牌企業、高資質企業。
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