資 陽 地 建 信 息
第 29 期
商會秘書處主辦 2019年12月30日
按：本會副會長、審計咨詢部長，晨越建設項目管理股份公司技術總監杜毅，在11月27日第3次輪值活動所作《公司治理與效能提升》專題演講，認真負責、用心良苦，三個問題、娓娓道來，真金白銀、全是干貨。其專業性強、針對性大、指導性好，實屬專家型盛宴分享。現予編發，有點長，很管用。
影響開發成本的建筑高度節點
建筑工程的造價成本隨著建筑高度的增加而提高，而當建筑高度及層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物的單位面積成本發生變化。如何平衡影響工程造價的建筑高度與被高度所影響土地分攤費用而造成變化的建筑物的單位面積成本呢？簡言之，怎樣的建筑高度是相對經濟的，為什么我們常見到住宅建筑，多是33層、18層、6層…？
100米以上的建筑上我們稱之為超高層建，我國對于超高層建筑沒有特別明確的規范要求，但審查非常嚴格，往往要有很多專家研究決定,需要單獨進行其結構、消防、施工等多方面的論證。
尤其是消防上的問題,屋頂停機平臺,單獨設避難層，對開發商來說經濟價值不高，而且現在的消防云梯最高只能達到100米，超過100米的，在救火時云梯就不能第一時間到達，會延長施救的時間，所以100米以下的是一種消防設防，100以上就是另一種更高要求的設防，規定的設施更多，造價更高。從安全和成本的角度來考慮，100以上的對于投資人來說就不合算了。
建筑工程造價是隨著層數增加而提高的。但是當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節約用地以合理利用空間等優點。
眾所周知，在多層建筑中層數越多越經濟，即六層最經濟。當住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間（過道、走廊要加寬）和補充設備（供水設備和供電設備等）。特別是高層住宅，要經受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，從而使工程造價大幅度上升。對于地塊成本較高的項目，為了降低單位內土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經濟的選擇。
1）住宅建筑類型關鍵點
H＞27m:多層建筑；
27≤H ＜54m:二類高層住宅；
54m≤H:一類高層住宅；
2疏散口關鍵點
H≤27m：二個安全出口（面積＞650㎡+距離＞15m）；
H≤27m：一個安全出口（面積≤650㎡+距離≤15m）；
27m＜H≤54m：二個安全出口（面積＞650㎡+距離＞10m）；
27m＜H≤54m：一個安全出口（面積≤650㎡+距離≤10m）；
54m＜H：兩個安全出口；
3從消防對樓梯間與電梯的關鍵點
6層：敞開樓梯*1
6+1層：敞開樓梯*1
7~9層：敞開樓梯+乙級防火戶門*1（封閉樓梯間+普通戶門）+無障礙電梯*
10~11層：敞開樓梯+乙級防火戶門*1（封閉樓梯間+普通戶門）+無障礙電梯*1+屋頂聯通
12~18層：封閉樓梯*1+消防電梯*1+擔架電梯*1+屋頂聯通
19~32層：封閉樓梯*2（防煙）*1+消防電梯*1+擔架電梯*1+屋頂聯通
4外保溫要求的關鍵點
無空腔外保溫
H＞100m：A級保溫材料；
27m＜H≤100m：B1級保溫材料+外墻門窗耐火完整性；
0.5h+300mm防火隔離帶+首層15mm防護層；
H≤27m：B2級保溫材料；
有空腔建筑外保溫
H＞24m：A級保溫材料；
H≤24m：B1級保溫材料+300mm防火隔離帶+首層15mm防護層；
5滅火救援設施—住宅建筑高度與滅火救援設施關鍵點
H≥27m：一個長邊設置消防車道且長邊為登高操作面；
H＞33m：應設消防電梯+首層直通室外或經過長度不大于30m的通道通向室外+使用面積6㎡的前室且短邊≥2.4m且乙級防火門且無其他門窗洞口；
27m＜H≤50m：間隔30m布置消防車登高操作場地；
6人防面積計算關鍵點
人防面積計算規則：依據：《中華人民共和國人民防空法》第九條規定。
新建10層（含）以上或者基礎埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級（含）以上防空地下室；
新建除第一項規定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在2000平方米以上的，按照地面建筑面積的2-5％修建6級（含）以上防空地下室；
7從抗震等級關鍵點
人防面積計算規則：依據：《中華人民共和國人民防空法》第九條規定。
房屋適用高度應比本規程表3．3．1—1規定的剪力墻結構的最大適用高度適當降低，7度、8度(0.2g)和8度(0.3g)時分別不應大于100m、80m和60m。
8結構基礎形式關鍵點
就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數為7層、12層。
7層以下樁間距為一個標準；
7至12層樁間距為一個標準；
所以在同一標準范圍內應選擇接近臨界點高度的層數。
9避難層關鍵點
《建筑設計防火規范》要求，高度大于100米的住宅建筑也需設置避難層，此前只有超過100米的高層公共建筑需建避難層。
10預算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用關鍵點
其臨界層數為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標準，7-9層為一個費用標準，依此類推費用標準依次提高，所以應選擇接近臨界點高度的層數。
總 結
概括地講，建筑物層數（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時，結構形式就要改變，單位成本通常又會增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加，但是采暖費用有可能下降。所以在項目總體規劃允許高度范圍內，項目決策人掌握降低開發成本的臨界點是非常關鍵的。
影響建筑工程施工利潤的問題思考
1無成本控制目標或干脆不執行
絕大部分虧損的項目部，根本沒有成本控制的總目標，有的雖有但卻沒有嚴格執行，因而使項目部的成本處于失控狀態。
某項目部在工程開工后，對工程進行了成本預測，并確定了分項工程成本、分類成本和工程總成本目標。待工程竣工時，除固定費用（包括上交的管理費、提取的定資產折舊費、大修費）等項目未超出測算的成本外，人工、材料、燃料、配件和項目部間接費等可變費用全部出現超支。
其中最主要的是材料和配件的超支，其實際成本比測算成本高出50%以上。即使考慮變更設計增加成本的因素，并將變更增加的預算費用全部計算為成本，其實際成本也比測算成本高出30%以上。
為什么固定費用可以控制，而可變費用卻得不到控制？其問題就在于沒有嚴格執行成本控制的總目標，分項工程成本和分類成本的控制沒有落實，從而導致總成本超支。
2材料、構配件制度不全理
a、超額采購
在虧損的項目部中，購買材料、配件（以下簡稱為材料）無計劃的現象比比皆是。如果是有經驗的材料人員執行采購任務，則材料的采購數量還不至于超出太多，不會造成太大的損失和浪費。部分項目部特別是虧損項目部的材料人員毫無經驗可談，采購材料非常隨意，超定額購買習以為常，采購數量的多少全在于項目長甚至是材料員，其結果必然是材料的積壓、超支。
b、人為操縱價格
在材料采購階段，價格偏高和部分材料的質量達不到標準，是工程項目虧損的又一個因素。
由于市場經濟的發展，材料的價格千變萬化，無論任何有經驗的材料人員都難以掌握相對合理的價格信息，加上銷售材料的單位（以下簡稱為銷售商）利用回扣、好處費等吸引采購人員，從而使項目部難以購買到價格相對合理的材料，提高了工程項目的材料成本。如果個別采購人員有意舞弊，將材料價格故意提高從中牟利，則項目部的損失會更大。
另外由于一些企業信用等級的降低和現金周轉的需要，使得銷售商十分在意是否以現金購買材料，從而使現金與非現金購買材料的價格相差較大，最高時能相差10%以上。而項目部由于資金緊張，或者采購人員不會計算采購材料過程中的資金成本，最終購買了高價材料，從而增加了工程項目的成本。
c、質量不達標
再者由于部分采購人員對材料的質量標準知之甚少，購買了一些達不到質量標準的材料，使得實際消耗的材料數量增加，造成成本超支。
d、收發制度形同虛設
在材料驗收、保管、出庫階段，一些項目部根本沒有收發制度，材料采購人員購買的材料無人驗收，更無實物賬，因而就談不上保管和出庫；或者是雖有收發制度，但驗收不及時、不認真，保管形同虛設，賬物不相符，誰拿誰用，最后一筆賬列銷。
特別是砂石料、磚瓦等地材，有的項目部自始至終沒有專門的部門進行管理，以購代耗；嚴重的甚至用虛假的材料發票報銷，而根本沒有購買材料。
e、不按定額發料
在材料消耗階段，大部分虧損的項目部不按定額發料，施工人員要多少給多少，致使多發的材料不是被浪費扔在工地，就是被工地的人員偷偷賣掉，許多可以回收的廢料更無人管理。如將工地剩余的鋼材和鋼模板擅自處理，并將收回的材料款私分。
3承包措施不配套
有的項目部，在承包方案中規定完成多少任務發多少工資，但對材料的消耗和設備的使用、維修沒有明確要求，形成包工不包料、包盈不包虧，最后是任務完成了，但材料費超支了，設備的性能下降了，整個工程虧損了。
有的項目部雖然在承包方案中明確了單位工程量所包含的材料和機械費用，但材料價格比承包方案中的材料價格高，從而導致承包流產；有的項目部雖然承包方案合理，但計價不及時、或者不能按照承包方案進行兌現，使承包無法進行下去。
4分包工程存在漏洞
a、對勞務分包隊伍，沒有實行嚴格的定額發料制度，導致隨意使用材料，造成材料超支；
b、對分包隊伍施工的部分工序的工程量重復計價，導致多撥工程款；
c、對分包工程的價格非常隨意，沒有重新按照定額和預算標準進行計算，僅隨便定一個提取管理費的比例就萬事大吉，最終提取的管理費還不夠補償投標所開支的費用；
d、不考慮中標價格，把工程以高于中標價的價格分包出去（并不是中標價偏低的原因），形成巨額虧損；
e、大量使用分包隊伍，導致超撥款、分包隊伍欠款等現象不斷發生；
f、掛靠多個外部單位，僅象征性地向收取一點管理費，最后掛靠單位一走了之，所有的善后費用（如工期、質量、掛靠單位以項目部的名義購買材料所欠的貨款等）全部由被掛靠的項目部承擔。
5嚴重的質量問題
虧損嚴重的項目部，幾乎全部存在比較嚴重的質量問題，從而導致返工、修復、推倒重來等重復施工的現象發生。這些現象導致了無效工程量增加，加大了人力、材料、設備的投入，最終增加了成本支出。
6施工設備利用率不高
一些項目部對所承擔的工程心中無數，為保證施工不間斷，盲目購置或從其他項目調入大量設備備用，甚至購入一些本項目不需要的設備，從而造成設備長期停用。既占用了寶貴的現金，使施工生產所急需的人、財、物不能及時到位或增大財務費用支出，又增加了折舊費和設備維修費支出，造成項目部的成本急劇增加。
7施工安排不合理
a、不能合理地配置人力、材料、設備等資源，導致窩工浪費；
b、施工安排不合理，能夠一步完成的，實際進行了二次、三次才完成，從而造成返工；
c、施工順序顛倒，增加了許多無效的人力、物資和資金投入，導致成本大幅度增加等等。
8安全事故較多
在虧損的項目部中，多數項目部均發生過程度不同的安全事故。輕傷影響員工上班，增加人工費支出；重傷既影響員工上班，增加人工費支出，又需要開支醫療費，增加間接費支出。
死亡事故既增加了巨額撫恤費支出，直接增大成本支出，又可能影響員工情緒，降低生產效率。
9間接費控制不力
在虧損的項目部中，幾乎都存在這個問題，其中最主要的是辦公費、差旅費、交通工具費和業務招待費失控。
辦公費開支無計劃，誰想買什么就買什么，高檔的辦公用品隨意買，手機費用驚人；差旅費無標準，飛機隨意坐，什么樣的高檔旅館隨便住。
擅自擴大業務招待費開支范圍，提高開支標準，即使是招待內部人員也動輒到高檔飯店就餐，致使招待費逐年增加。
10財務管理混亂
所有虧損的項目部，其財務管理無一不存在混亂現象。具體體現在：
a、沒有完整的財務管理制度
一些虧損項目部的所有收支業務由個別領導和財務、計劃、物資等人員把持，不是靠制度來決定開支、靠監督來約束開支，從而導致所有開支無計劃，工程盈虧無人知。
b、資金管理混亂
開設多個銀行存款賬號，但又不及時核對清理，銀行收付憑證不及時入賬，白條不入賬而頂抵現金，其結果是材料不能及時入庫，個人欠款不能及時清理，銀行存款和現金賬款不符，巨額成本隱匿在銀行存款和現金余額里，從而造成工程前盈后虧或整個工程虧損。
c、債權債務的確認不準確，結算不及時
有的項目部對銷貨和分包單位，既在債權方記錄預付的貨款和工程款，又在債務方記錄應付的貨款和工程款，但在結算時由于記賬不及時或不認真核對，最后多付了貨款和工程款，形成損失。有的項目部對應收款項不及時清理，后因欠款單位無款、破產或超過追索時效，導致應收款無法收回，形成損失。
d、收入、成本的計算不準確
有的項目部不知道如何計算工程結算收入，把合同金額計算為計價收入，然后計算盈虧，形成前盈后虧；把撥款當成計價收入，使項目部各期的盈虧不實，如果建設單位欠款數額較大，則項目部會形成虛假的虧損。
有的項目部不知道如何計算成本，把應當計入成本的費用漏列，如應提未提的固定資產折舊費和職工福利費、應上交的稅金、養老保險費、醫療保險費、失業保險費、住房公積金和上級管理費、已經使用但尚未支付的材料費、應發未發的職工工資等，從而導致成本不實、盈虧不準。
有的項目部不按規定結轉成本，把應由后期負擔的成本提前計入成本，或者把應由本期負擔的成本轉到后期，影響了成本的真實性。
e、會計基礎工作差
審核會計憑證不認真、不仔細，憑證的手續不完備，報銷依據不充分，登記賬簿不及時。
會計科目使用錯誤，各項會計數據的記錄不真實、不準確，失去記賬的意義，影響成本計算。
11合同管理混亂
在虧損的項目部中，大多數項目部沒有合同管理的意識，對購貨、雇用人員、提供服務、分包工程、承包工程等合同知識知之甚少，合同管理混亂。
與對方簽訂只有小寫金額的合同，在對方篡改小寫金額訴至法院時，因企業證據不足而敗訴；
與對方簽訂只有數量沒有單價、只有單價沒有數量或只有數量、單價沒有總價的合同，致使官司不斷，嚴重影響了企業的信譽。
建設工程施工合同糾紛案件訴訟指引
（2019年12月，第1版）
為方便當事人參與建設工程施工合同糾紛民事訴訟，正確行使訴訟權利、積極承擔訴訟義務，就相關事項擇要指引如下：
一、管轄問題的確定
向有管轄權的法院提起訴訟。建設工程施工合同糾紛案件適用不動產專屬管轄，由建設工程所在地的人民法院管轄。建設工程施工合同約定管轄不得違反專屬管轄以及有關級別管轄的規定。因建設工程施工合同產生糾紛提起訴訟的，應當綜合民事訴訟法專屬管轄、級別管轄的規定以及訴訟標的額大小，向建設工程所在地有級別管轄權的人民法院起訴。
二、舉證不能的風險
舉證不能的訴訟風險包括敗訴。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實應當提供證據加以證明。反駁對方訴訟請求所依據的事實，也應提供證據加以證明。未能提供證據或證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的一方承擔不利的后果。前款承擔不利的后果系指，即便當事人主張的事實客觀上真的存在，如果訴訟中沒有提供相應充分證據加以證明，該主張依法不能得到支持。
三、訴訟準備的事項
充分了解舉證期限法定要求。（1）向人民法院提交證據，應當在雙方協商一致并經人民法院認可的期限或者人民法院指定的期限內完成。（2）在舉證期限內提交證據材料確有困難的，應當在舉證期限屆滿前向人民法院提出延長舉證期限的書面申請，經準許后方可延期舉證。（3）因故意或重大過失逾期提供的證據，人民法院不予采納，與案件基本事實有關的，采納該證據但依法予以訓誡、罰款。
做好及時舉證的充分準備。訴訟主張能否得到支持，關鍵在于相應事實有沒有充分的證據加以證明。因此，及時、完整、規范舉證，不僅有利于充分、清晰地表明當事人的主張以及依據，也便于人民法院查明相關事實。當事人應當全面梳理和準備好相關證據，切實做好舉證準備，能隨著訴訟進程針對自己或對方的主張及時提供證據。
四、規范舉證的要求
適當分類清晰展現證據。當事人應當對證據進行分類整理，一般按照以下類型：（1）當事人主體資格的證據；（2）工程建設規劃審批的證據；（3）合同簽訂的證據，如合同、協議、圖紙、招投標資料等；（4）工程施工情況的證據，重點是設計變更、簽證等反映工程量、價格的證據，以及工程工期情況的證據；（5）工程驗收證據；（6）工程結算證據；（7）工程款付款證據；（8）工程質量異議證據。當事人提交的證據，應當結合前述證據類型按照證據形成時間排序。訴訟中應當結合訴辯意見，根據訴訟爭議項分類整理和展示以提高舉證針對性和證據展示效率。
提交證據符合格式要求。（1）書證應當提交原件。提交原件確有困難的，可以提交復制件，但復制件應當完整、清楚。（2）持有書證原件提交復制件的，應當提供原件審查核對。（3）書證紙張與A4型紙不符的，建議用A4型紙復印。（4）證據應整理成冊并標注頁碼，列明目錄、序號，寫明證據名稱、證明對象、證明內容、證明目的及證據來源。（5）除提交證據正本外，需按照對方當事人人數提交證據副本。當事人提交的證據，應當用醒目清晰的適當方式標明作為事實主張依據的具體內容和重點部分。訴訟爭議項涉及的證據，應當如附件1所示逐項填寫證據摘要。證據清冊的制作辦法，可以參照附件2以“證據類型”為分組依據突出表明“證明對象”、“證明目的”，形成以事實主張為要點的證據訟爭清冊；也可以參照附件3以“證據類型”、“形成時間”為索引，形成證據序列清冊。提交證據序列清冊的，應參照附件2另行提供證據訟爭清單。
五、質證程序的參與
積極參與訴訟質證活動。未經當事人質證的證據，不得作為認定案件事實的根據。當事人的互相質證，可以在開庭審理中進行，也可以在證據交換中進行；可以口頭發表質證意見，也可以提交書面質證意見。人民法院已經組織相關質證活動，當事人無正當理由拒絕參加，或者參與質證但拒絕發表質證意見或者未對證據發表質證意見，不屬于未經質證的情形。
六、司法鑒定的適用
對照法定條件申請司法鑒定。（1）當事人就建設工程造價、建設工程工期及停窩工損失、建設工程質量等事實的專門性問題發生爭議的，可以向人民法院申請鑒定。（2）當事人申請鑒定應當在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內提出書面申請。申請書中應當載明需要鑒定的事項及需要通過鑒定意見證明的事實。（3）當事人逾期提出鑒定申請，申請鑒定的事項對案件基本事實的認定有重大影響的，可予準許，但應當依法予以訓誡、罰款。（4）申請鑒定的事項，與爭議事實沒有關聯，或者不涉及案件基本事實的認定，或者對訟爭事項的裁量沒有意義，缺乏鑒定必要性的，鑒定申請不予準許。（5）經人民法院釋明，對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，明確表示放棄鑒定申請后又提出鑒定申請的，或者當事人在申請再審階段提出鑒定申請的，不予準許。
拒不配合鑒定承擔不利后果。當事人申請鑒定的應當及時提出，并在指定期限內足額預繳鑒定費用，各方當事人應當根據人民法院和鑒定人要求提供鑒定所需材料，并積極配合鑒定工作的開展。（1）拒不繳納鑒定費，致使鑒定不能、事實主張不能證明的，承擔舉證不能的不利后果。（2）拒不提供必要鑒定資料導致該項事實不能認定的，由應當提交資料負擔舉證義務的當事人承擔不利后果。（3）無正當理由拒不參加現場勘驗的，不影響鑒定人、人民法院依據現場勘驗情況作出認定。（4）工程量核對、施工情況確定等階段性鑒定成果，鑒定人提請當事人進行確認提出書面意見的，當事人不提出書面意見又不予確認的，不影響鑒定的進行。
規范提出對鑒定意見的異議。（1）當事人對鑒定意見有異議的，應當在指定答復期間內提出質證意見。在指定期間內未提供質證意見的，視為對鑒定意見無異議。（2）當事人提出異議的，建議采用書面方式。異議內容應當具體、明確，并說明理由，附交相關證據。涉及工程量計算的，應說明計算方法、依據。不能說明理由、依據的異議，不予采納。（3）鑒定人對當事人提出的異議書面答復作相應解釋、說明或者補充后，當事人仍提出異議的，可以申請人民法院通知鑒定人出庭作證。
七、專家輔助人的提出
申請專家輔助解決專業問題。當事人可以在舉證期限屆滿前申請一至二名有專門知識的人作為專家輔助人出庭，代表當事人對鑒定意見進行質證，或者對案件事實所涉及的專業問題提出意見。專家輔助人在法庭上就專業問題提出的意見，視為當事人的陳述。當事人申請專家輔助人出庭的，應當提交書面申請，申請書應當載明專家輔助人的基本情況和申請的目的。可以從建設工程案件咨詢專家庫中選擇對訟爭專業問題有專門知識的人擔任專家輔助人。專家輔助人出庭的相關費用由提出申請的當事人負擔，雙方當事人對專業問題發生爭議共同咨詢專家輔助人的，相關費用由當事人協商負擔，協商不成的，各半負擔。
發：各會員單位
送： 資陽市工商聯、市住建局、市民政局。
