資 陽 地 建 信 息
第8期
資陽市地產建筑商會秘書處主辦 2015年3月26日
《2015房地產走勢與對策》大家談
系列信息之三：
按：鄭總是四川省立翔（集團）有限公司董事長，同時他還是中國企業家聯合會副主席、世界鄭氏企業家總商會監事長、北京大學四川企業家俱樂部副理事長，他曾隨國家主席習近平出訪俄羅斯，他為人低調、做事厚道，思維敏捷、見多識廣。現將他在本會第一屆第二次會員大會上的演講全文轉發，請學習宣傳、決策參考。
房地產走勢與對策
各位領導、各位嘉賓、女士們、先生們：
下午好！
很高興和大家一起出席我們資陽市地產建筑商會一年度理事大會。
一、房地產業基本概況：
我國正在向現代化高速邁進，正在爬坡階段，現代化建設遠未完成。現代化有個顯著標志就是城鎮化（發達國家為70-80%，全國是52%，我們四川資陽是38%，遠遠低于全國平均水平。）發展的空間還很大。我前幾天與任志強、任大炮（中國房地產業大佬級人物），吃飯、交談中他說房地產還需發展十年才能達到現代化國家的基本要求。我們在坐可能有2、3、4套房子。但我們很多老百姓沒有像樣的房子呀。每年結婚的、舊房子換新房子、窄房子換寬房子、農村進城的、鄉鎮到城市的很多很多是剛需，也有一部分改善型需求。別人說，存在就合理，政府去打壓干什么？應由市場說了算。我們是市場經濟型國家，一旦現代化建設完成后，像現階段發達國家，他們的住宅、道路、下水道等基礎設施全部建成了的。現在的歐洲國家的工程公司，房地產開發公司，直接叫你破產，房子根本賣不出去。中國再過十年，房子也會賣不出去。
房地產行業在一個國家或地區的社會經濟活動中，始終扮演者重要角色。它不僅是國民經濟的基礎性產業，也是國民經濟的先導性產業，更是國民經濟的支柱性產業。房地產業能為人類生產生活活動提供空間，滿足社會經濟發展對生產生活空間的需求，持續的貢獻于國民經濟增長并在特定的經濟環境條件下被作為帶動經濟增長的發動機，是企業、家庭積累財富的重要手段，為社會提供了大量的就業機會，特別是農民工的就業，房地產、建筑約占40%的比重。有人說要把文化產業發展成為支柱性產業。如電影業200-300億/年產值，哪里能與建筑、房地產7-8萬億產值可比。
二、房地產業面臨的問題
長期以來，我國主流媒體在對房地產妖魔化，普遍存在兩種謬論。一種說法是中國房地產業綁架了國民經濟，一種說法是中國房地產業給國家金融業帶來了巨大風險，影響了我國經濟的安全運行。實際是有些地方政府是“一房多吃”：一吃土地出讓金，二吃土地增值稅，三吃企業所得稅，四吃轉讓住房所得20%的個稅，五吃房地產稅，六吃遺產稅（見11月12日人民日報）。政府和金融機構所得占房地產銷售額的75%以上，土地出讓金占房屋銷售額的約40%。房屋也是一種商品，一個再簡單不過的常識。政府向一個商品多次征收稅費，不管在哪個環節，其結果必然會促使該商品漲價。政府又想抑制房價，又想從房地產市場獲得更多收入，世上哪有兩全其美的好事，老百姓哪負擔得起……
根據以上所述，真實情況是房地產業是我國國民經濟的支柱產業，與它直接相關行業77個，間接關聯行業200多個，對國家的GDP和財政稅收的貢獻率特別大。中國房地產業給國家金融業總體帶來的不是巨大產業風險，而是更多的機遇和貢獻。我國房地產土地增值稅、土地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅、所得稅、房屋轉讓稅費等占國家全年稅收收入的約40%，有的地方財政超過50%。可見，房地產業發揮了多么大的穩定作用。
房地產行業在國民經濟中扮演重要的角色，“衣食住行”中的“住”，在人們生活中始終占據著重大的比重。
全國工商聯房地產商會副會長毛大慶（萬科執行總經理）表示，中國房地產業需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產行業還有8年到10年的大量需求，一點都不為過。房地產行業存在行業和市場“錯配現象”，具體表現為三個方面。第一個錯配：土地財政。“這是最簡單的、不動腦子的發展方式“，城市化率已經達到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。第二個錯配：土地價格飛漲，地王頻生，實際上這個問題只出現在很少量的城市。過去說70個城市調控房地產，實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市，甚至今天只剩下個位數的幾個城市。第三個不匹配：房子蓋得很快，但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來。
現在反腐敗，我們堅決支持，這里先表明政治態度。我們是政協委員，要說實話、真話。但反腐敗?我們老百姓沒有得到實惠；?公務員隊伍該發的不敢發，前期發了的又要退；?資陽的農業產業化企業80-90%破產；④工業企業50%要破產；⑤我們的三產業：如餐館、賓館、副食糖酒到經營服裝都在虧。
習近平主席說：“人民群眾美好愿望就是我們奮斗的目標”。我們請求、懇求我們地方政府領導要拿出現在新常態的切實可行救助措施，為我們老百姓、企業謀利益。別人說：前期到現在我們紀委、檢察院忙不過來，反腐“永遠在路上”，我們堅決贊同。現在是公安廳、經偵局忙不過來。下一步就是刑警隊忙不過來。社會問題也要出來，也要威脅我們政權根基呀……（如政府欠工程款問題……）希望市委政府拿出可行的辦法和措施，切實改變現在各行各業不景氣局面。
三、民企融資“既貴又難”
前幾天，全國300多名民營企業家在山東濟南出席全國工商聯十一屆三次執委會時，普遍表示“日子難過”。當前緊繃的資金鏈、居高不下的稅負給企業帶來前所未有的生存壓力，許多民企尤其是中小企業經營難以為繼，生存舉步維艱。需求不振、高成本、高稅負與當前的民企生死攸關。
民企用錢“既貴又難”，目前，我國銀行貸款實行的是“還舊貸新”，民企是“短貸長投”，也就是企業要將原來借款還清之后，才能再貸新款。四川省工商聯副主席陳陸文說：“企業都死掉了，還怎么去創新，首先要保證民企活命”。本身經營狀況還比較好的民企，有產品、有市場、有銷路，結果資金鏈斷裂，猶如“釜底抽薪”帶來了致命一擊。
全國工商聯副主席何俊明說，銀行等金融機構對貸款資金的“雁過拔毛”，導致了實體經濟用錢“既貴又難”。而國有企業有可以充分利用的行政資源，一些大型的民營企業有著良好的政商關系，但民營中小企業是實體經濟脆弱的板塊，因此受影響最大，一些中小企業不得不向民間高息借款渡過難關，一些無法維持下去的企業老板只能“跑路”。
我們建議，引導銀行等金融機構創新金融產品和服務，加大對民企尤其是中小企業的信貸投放力度，確保金融機構對中小企業貸款的平均增長速度不能低于整個銀行業的貸款平均增長速度，所有商業銀行要設立專門為中小企業服務的專營性機構，并實行獨立核算，獨立審批。
四、高稅負、高成本壓力把民企逼上“絕路”
有些企業稅負超過30％，員工的“五險一金”占到了成本的40％至50％。據有關研究部門測算統計，從稅收上看，主要包括增值稅、營業稅、所得稅等，滲透到企業的每一個環節。在收費上主要包括教育費附加、水資源費、社會保險費等，據估算，通常交1元稅，就要交0.5元至0.7元的費。
目前中小企業的實際稅負已超過30％，一些企業反映一半利潤要用來交稅費。一般企業每年的利潤增長空間僅有5％，但是財務成本以20％遞增。特別是中小微型企業甚至處于虧損狀況仍要納稅繳費，而且逐年增加，高稅費已成為民企發展的第一羈絆。
全國工商聯副主席何俊明指出，融資難，企業可以縮小經營規模，融資成本高企業利潤低一些，但可能有獲得更大利潤的資本和機會。而高稅費是從企業收入、利潤中直接增加企業生產成本，直接掠走企業經營成果，而對企業沒有一點幫助。3月18日，李克強總理主持召開國務院常務會議要求做好：“稅費減免新舉措”。中小微型企業是吸納就業的主力軍和納稅的主要力量。如果中小企業被高稅負壓垮，那么，不但稅收稅源被徹底切斷，而且將失去更多就業崗位和就業機會，增加社會的不穩定因素。
當前，越是中小企業，所承受的稅負越重。目前的稅制不僅沒有起到公平化的作用，反而加劇了不公平，從而放大了稅負痛苦。民企遭遇很多不公平對待，不能平等使用生產要素和公平參與市場競爭，有時要面臨濫用自由裁量權、釣魚執法等問題。政府和企業本來是“魚水關系”，有些地方卻變成了“水煮魚”的關系。此外，在政府的公信力方面，“新官不理舊賬”和不作為現象也一直存在。當前高壓反腐背景下，政府“為官不為”作風嚴重，“門好進，臉好看，但是不辦事”。
五、房地產業的春天也正在來臨
今年全國“人代會”、“政協會”，李克強總理的政府工作報告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，將“穩定住房消費”。前幾天（3月20日），濟南、廣州重新認定“首套房標準”：90㎡以下首付2成，90㎡以上3成；二套房首付5成。而即使手里有一套，只要還清貸款再買房時也算首套，首付30%。這個月或下個月銀行肯定還要降準、降息。
上星期五（3月20日)（今天是3月23日，星期一），全國首個省級救市文件出臺。福建省《關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，個人購買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。?預計馬上有10個以上省市發布類似政策；?央行馬上降準、降息；?各地方政府將發布購房補貼（實際資陽市政府已提前做了，前段時間房交會首套房政府獎現金7000元）……預計今年下半年房地產業有好轉。
六、房地產業新常態下的對策
著名經濟學家厲以寧（李克強總理博士生導師）3月4日在政協討論會上說，“中國經濟增長中，房地產業的作用不可低估。沒有房地產帶動，經濟增長拉力不夠。如果說經濟發展中有一個大機車在前面跑，那就是房地產。不要談到房地產就說泡沫，今天仍然要振興房地產。”
在樓市新常態下：
建議一：各新聞媒體要做好輿論的正確引導，加大房地產市場信息的宣傳力度，傳遞正確的市場信息，引導科學的消費投資觀念，要采取多種形式，加強對有關政策的解釋、宣傳工作，使廣大居民正確理解國家和省里各項有關政策，促進房地產市場健康發展。特別是近期，可以說是購房的黃金時期，各新聞單位要配合好房地產管理部門和房地產開發商，做好房地產業的宣傳。
建議二：提高服務環境質量：在提高城市規劃水平，優化城市環境，改善人文環境的基礎上，建立市場預警預報機制，加強房地產市場監測。建立房地產市場供求、結構、價格漲幅和空置狀況的預警體系，通過信息的全面采集和數據分析來加強房地產市場監測，準確判斷我市房地產運行狀態和發展趨勢，及時發現市場運行中存在的問題，并有針對性地分類提出調控對策，促進房地產市場健康穩定發展。
建議三：房地產企業要搶抓機遇實現更大的抱負。1.抓質量。要盡可能滿足居民的質量綜合需求，在規劃設計質量方面，要能體現可持繼發展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，即能滿足當前需要，又為未來發展留有充分余地。2.抓品牌。樹品牌、創名牌是房地產一項長期、艱巨、復雜的系統工程，要有科學的戰略方案，遵循一定的程序，一定的方法來進行。3.抓服務。完善的售后服務、良好的物業管理是非常重要的，特別是優質的、有成效的物業管理服務，是現代住宅小區的重要組成部分，是現代化城市的朝陽產業，房地產企業塑造住宅精品，除了抓好小區的規劃、設施、施工外，最重要的還是塑造物業管理精品，將物業管理服務超越單純的維修與維護，更強調了小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式。
建議四：取消對開發貸款的限制，允許向信用狀況較好的開發企業提供貸款支持。
建議五：通過收購開發商存量小戶型做保障房，幫助開發商度過難關。
建議六：允許緩交或分期繳納開發涉及的基礎設施配套費、人防費、大修理基金等建設規費。
建議七：實施購房入戶政策。
建議八：取消外國人購買商品房的套數限制。
建議九：對商品房積壓嚴重地方，減少商品房土地供應量。
預計：
“舊有的房地產生態會逐步被顛覆，首當其沖的便是房企。這個過程會持續好幾年，5年之后50%以上的開發商都沒了，10年之后，只會剩下15-20%。”
房地產行業的集中度和競爭可能在未來幾年比過去十年更激烈，只有具備很強的專業能力、精細化的運營能力、投資能力、管理能力的精英企業，才能在下一輪的競爭中繼續發展和擴張。
最后：再次對資陽市地產建筑商會理事會表示祝賀！對廣大房地產企業經營者的辛勤工作表示衷心的感謝！你們為共和國現代化建設作出了巨大貢獻！預祝大會取得圓滿成功！
謝謝！
2015年3月23日
發：各會員單位。
送：市工商聯（總商會），市住建（房管）局，市民政局
