——“探尋2022年房地產發展新機遇”論壇演講
7月19日，中國著名經濟學家任澤平先生應邀出席麥田房產主辦的“探尋2022年房地產發展新機遇”論壇，并發表了主題演講。
任澤平認為，中國經濟正在經歷從高速增長到高質量增長轉變的關鍵時期，而房地產作為國民經濟發展的支柱型產業，也同樣面臨著新的機遇和挑戰。
以下我們將從“中國經濟的發展形勢、中國房地產發展面臨的挑戰以及新周期下中國房地產發展的機會”等三個方面，分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點。
一、中國經濟發展面臨百年未遇之大變局
中國經濟經過改革開放幾十年的高速發展，取得了舉世矚目的成就：2021年中國GDP規模達114.4萬億元，以美元計價，中國GDP規模17.7萬億美元。美國2021年GDP為23.0萬億美元，中國GDP相當于美國的約77.1%。但是，隨著中國經濟發展進入深水區，尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿易摩擦，面臨的挑戰也越來越多。
任澤平對此分析道：“目前中國GDP約占全球經濟規模的17-18%，美國大約在23-24%，中美加起來占全球經濟比重超過百分之四十，所以說未來的世界是中美的世界。中美貿易摩擦為什么爆發?因為美國的貿易逆差一半來自中國，從我們的角度看展現了我們強大的制造能力，從美國的角度看他面臨巨大的貿易逆差以及產業空心化。”
“解決這個問題最好的辦法就是中國要發展，當有一天中國的經濟規模是美國的兩到三倍時，摩擦就結束了。所以說，中國最好的應對是改革開放。”
2010年中國超過日本成為世界第二大經濟體，當時日本國內輿論一片嘩然、不服，有的認為是中國gdp數據造假所致。2021年中國經濟規模超過日本的三倍，這種質疑聲隨之消失，日本安心做老三。中美問題解決的唯一辦法，就是有一天中國經濟總量是美國的三倍，引領全球經濟增長、貿易、科技創新乃至改革開放，樹立人類文明前進的新燈塔，于是今天看到的這些紛爭自然就會消失，因為爭論和摩擦只會在勢均力敵時才會多發，在國際秩序的叢林法則下，爭論止于實力。所以，我們要切記發展是硬道理，是首要任務。中華民族是偉大的民族，相信經過新一輪改革開放，經過一代代人卓絕的奮斗拼搏，中國定能重回世界之巔，拿回曾經屬于自己的王座。
面對這種內外部環境，中國做出了一系列調整，如供給側結構性改革、碳中和、新發展格局等。對于這一系列調整，任澤平評論道：“走到今天這些調整是必然的，隨著人口紅利結束，只能通過創新來驅動經濟發展。”
那中國經濟新的增長點在哪?
任澤平認為是“新基建”：“如果說20年前中國經濟的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話，那支撐中國未來20年經濟社會繁榮發展的‘新基建’則是：新能源、新能源汽車、充電樁、新一代信息技術、數字經濟、人工智能、數據中心、工業互聯網等，這些都是未來中國新的增長引擎。”
“中國經濟正在經歷百年未遇之大變局：通過增速換擋、供給側結構性改革等，從高速增長轉向高質量發展。”
二、中國房地產大開發周期接近尾聲，將進入“存量房”時代
從98年房改開始，中國的房地產進入高速發展階段，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。
經過二十多年的發展，中國房地產的大開發周期已經接近尾聲，任澤平認為主要有三個標志：
1、城鎮化進程開始放緩。
任澤平說：“改革開放之初中國的城鎮化率17.92%，中國80%多是農民，中國的房地產發展，和城鎮人口快速增加是息息相關的。大量的人口進城，也帶來了強勁的購房需求。”
“城鎮化基本分為兩個階段，第一個階段，是農村人口變成城鎮人口，第二個階段是都市圈城市群化，中國已經進入第二個階段了。”
“現在中國的城鎮化率是64%，城鎮化的速度客觀來講也在放緩。”隨著城鎮化進程接近尾聲，房地產發展也將進入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達到很高水平。
衡量一個房地產市場增長前景的兩個重要指標，一個是人均住房面積，一個是套戶比，而這兩個指標，中國都已經達到了很高的水平。在談到人均住房面積時，任澤平分享道：“中國的人均住房面積已經從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發達國家水平。”
他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求;三四線城市已經超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套。”
對于大多數三四線城市，住房需求已經飽和，任澤平認為未來中國大約70%的城市房地產進入存量時代，因為沒有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力。”
3、總和生育率不斷下降。
任澤平說：“我們現在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國是1.9，法國是1.8，德國、英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數。”
“我們的嬰兒潮在62-76年，那時的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴格的計劃生育，生育率開始斷崖式下跌。”
“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產進程。中國房地產98年房改以后為什么會有黃金20年，是因為這批人趕上結婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因為這批人要換房。”而隨著出生人口的下跌，中國房地產的人口紅利也在消失。
“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。按照統計顯示20-35歲是首次置業購房，35-50歲是改善性購房。”
自2014年以來，置業人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加，造成了中國房地產開始向“存量房”時代轉變。
從長遠看，以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅為核心推動二次房改，實現房地產軟著陸和長期平穩健康發展。
對于房地產，從各方面觀察來看，現在確實到了政策出手的臨界點，主要是保交樓和房企重組。一方面，加大對剛需和改善型需求的支持力度，長短兼顧妥善應對局部停貸現象，重點是保交樓保復工保民生，給予強有力的金融工具支持。另一方面，從現在起，對于還在正常運轉的房企包括民營房企可以加大支持力度，能堅持到現在說明管理層基本面還是過硬的。可以考慮由這些優質房企牽頭并購重組整個行業，每個這樣的房企配套一個AMC和財團，給予金融工具配套。再不出手可能就晚了，就可能錯過時間窗口。行業內部的并購重組，比外部的要好，專業的人干專業的事，有助于房地產軟著陸、行業結構優化、長期平穩健康發展以及保交樓老百姓安居樂業。
三、未來，中國房地產的機會在一二線城市、在都市圈
任澤平還對中國房地產未來發展機會做了分析：“中國建了那么多房子，到了今天，房地產還有沒有空間?有，中國房地產開發建設的空間在都市圈、城市群人口流入地區。”
他認為人口向頭部地區集中的趨勢越來越明顯：“中國的人口流入區域，從原來的四六分化、三七分化變為二八分化。根據澤平宏觀和智聯招聘的聯合研究數據，全國的330多個城市，人口流入的只占20%。”
任澤平說：“我們研究了世界上幾十個國家后發現，人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道，美國在過去上百年，人口源源不斷地從中部地區流入到東西海岸都市圈城市群，結果就是廣大的中部地區房價長期滯漲，兩大海岸線房價不斷創新高。”
“再來看日本。在過去的上百年，人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬在東京都市圈，韓國5000萬人中2500萬在首爾都市圈。”
任澤平認為中國也正在經歷這樣一個過程：“人口往長三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚。中國未來的城鎮化大約還有十幾個百分點的空間，未來的人口流向就是我們的19個城市群，重點就是長三角和珠三角以及區域中心城市。”
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人。
人口往都市圈城市群遷移集聚，帶來基礎設施投資、產業分工、規模效應、創新創業、住宅投資等機遇。到2030年，2億新增城鎮人口的約80%將分布在四大都市圈、19個城市群。
“為什么年輕人愿意來大城市?因為一二線城市拼的是才華和勤奮，回到老家拼的是關系，只有來到了一二線城市，你才能有更公平實現自己夢想的機會。”
任澤平還通過對比東京的人口容量，認為北京和上海的人口增長還有很大空間：“北京是2200萬人，上海是2400萬人，如果城市規劃包括軌道交通、教育、醫療等能夠規劃的好，這些城市應該正常都應該超過三千萬人，北京可以再增加800萬，這個城市就會變得更有活力。”
任澤平最后總結說：“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。我們要判斷一個地方、一個區域的房地產周期，它影響因素非常多，區位、人口、貨幣、產業等等。但最重要的是什么?在長期來說，是人口。一個區域經濟繁榮發展的根基還是在人，一個地方如果人口源源不斷地流入，不僅房地產繁榮，其他產業也會繁榮。”
來源：今日頭條
