1
2020年9月20日晚，數千人涌向了義烏香格里拉酒店三樓宴會廳。在這里，他們激烈爭搶綠城·曉風印月一期的164套房源。
▲僅僅1小時，價格2.8-3.2萬元/㎡的曉風印月，就勁銷5個億！要知道，這里可不是杭州，而是金華旗下的一個縣級市。
事實上，在最近幾年的房價浪潮中，義烏正是作為一個不顯眼的存在，默默的漲了一波又一波。
▲目前，義烏的均價已經超過2萬2，部分核心區域的核心項目，如福田市場、義烏中心、國際商貿城區域等，價格高達4-5萬每平。
▲這是利用Arcgis等數據分析工具，對義烏24小時人口熱力圖進行處理后，得出的義烏市域內職住潮汐圖。從圖片我們可以發現，義烏最繁華的區域莫過于CBD（國際商貿城）附近，電商園集聚區、江東街道及佛堂鎮，商業居住功能相對均衡，而廿三里街道、萬達商圈、CBD北部及蘇溪鎮，居住屬性更加明顯。
▲在最新的江浙縣級市房價排行榜上，義烏也是當仁不讓、高居榜首。
2
義烏是一座怎樣的城市？從網絡標簽看，它是世界小商品之都，也是全國最大的淘寶村集群、全國外商入住最多的縣級市。
經常去各城市旅游的驢友們，可能對義烏深有感受：義烏支撐了中國絕大多數城市最核心地段的商品供應！
當然，這個圖片其實說的也不全對，有點矯枉過正。但我們可以從側面看出，浙江義烏小商品經濟的發達，基本已經輻射至全國乃至全世界。
▲有意思的是，在疫情期間，絕大部分外貿商家都遭遇了困境，但義烏船小好調頭，這邊不亮那邊亮，有些產品今年遭遇了大打擊，有些產品卻迎風而起，國外疫情期間，室內休閑產品、抗疫材料等，今年賣瘋了！與義烏一道的甬臺溫出口企業，今年也忙的很，排單都排不進……內銷生意也恢復得很不錯，義烏幾大物流市場，人流如織。
也正是因為今年義烏行情不錯的原因，有開發商聲稱，義烏小商品在全世界都有名，在國外，知曉義烏的外國人比知曉杭州的還要多，義烏的人均收入居全國縣級市之首，豪車遍地，擁有國際商貿城等一大批國際知名的市場，商業氛圍濃厚，創業者占人口比例應該比全國平均水平高出不少，因此義烏早已屬于“世界名城”，房價貴點也正常。
這話雖然聽起來令人有些意外，但其實也沒說錯。在義烏小商品城里，已經有近200萬種商品云集此處，出口219個國家和地區。每一天，國際商貿城里匯聚的人流，高達25萬人次，每一年，2/3的圣誕裝飾品，從這里走向全世界。
▲僅在2016年，義烏一個縣城，實現了地區生產總值1421億，超過國內很多中型城市的GDP；義烏，一個賣買全球的縣級市，以毫不遜色的經濟“肚量”，在外國人的眼中，比肩北上廣。
而除了表面上義烏外貿商業繁榮的原因外，其實義烏房價這兩年瘋狂的漲勢，絕大部分的推手還是在于土拍。
近幾年來，義烏大量位置極佳的地塊掛拍（舊城改造），吸引了很多國內top10甚至top5的地產商進軍義烏房地產市場。相應的，很多義烏土著會獲得賠償款，多則上千萬，少則三四百萬。拆遷戶拿到賠償款后，大部分人就投資買房了，因為眾多拆遷戶集中在同一時期買房，而義烏的房源有限，1套房子幾個人搶，供不應求，結果造就了這一波近乎瘋狂的漲勢。
▲義烏市中心的老房子。隨著舊城改造的推進，義烏土地市場“面粉”價格，直逼“面包”的預期，佛堂、后宅約1.2萬，江東約1.5萬，北苑低密約3萬……主城鎮街漲聲迭起。直線距離國際商貿城1公里內的稠州北路地塊，樓面價已經來到了17422.6元/㎡，市場預期賣4萬才夠本。
此外，從人口供需角度來看，義烏近二十年來一直是一個人口凈流入的城市，外地人的數量大大多于本地人，再加上義烏僅僅是一個縣級市的規劃，地勢也不怎么好，處于丘陵地帶，能開發的土地資源也相對比較緊缺，所以供需關系也部分造成了義烏房價一直走高。
更讓人驚訝的是，義烏為了推進人才落戶，直接給了包括大專和本科生在內的人才20-30萬的巨額購房補貼優惠！
▲連大專、普通本科生也能享受20-30萬的巨額購房補貼，我也感覺逆天了！
▲在百度人口大數據上，可以看到義烏是一個外來人口占比常住人口達43%的典型人口流入型城市。
▲按照省份來看，外來流入的新義烏人，主要來自浙江、江西、河南及貴州等區域；具體遷入城市而言，杭州、上饒、溫州、衢州、麗水等周邊城市占據前五位。
3
對于義烏，我還記得2012年的時候，我第一次來到義烏實習，在江東的金村，那時候一個廠里估計有200多人，老板的車間分布在四戶民居里，當時我很不屑的認為，這叫什么工廠，連個牌子也沒有，再說了，工廠怎么可以這樣，這里一個車間，那里一個車間。
▲現在看起來，正是這些吃苦耐勞的義烏人，造就了義烏的商業傳奇，也成就了義烏的火爆樓市。
說實話，義烏作為一個自力更生的商業城市，快節奏，按照教育醫療資源來說，談不上什么宜居。并且現在在慢慢的走產業轉型的路子，前些年的三改一拆，五水共治，運動式的把一些低端產能給淘汰掉。吸引全國甚至全球的人才來義烏發展高新產業，再加上作為新絲路起點，未來發展還是看好的。
然而，一個城市的房價，恰恰是由這個城市里有錢人那堆里的相對偏窮的人群的平均收入水平決定的。義烏房價的“頂”在何處，現在也還難有答案。
來源：樓市參考
