老舊住宅加裝電梯，其中包含了兩方面的問題，其一，根據預測到2022年左右，我國65歲以上人口將占到總人口的14%，實現向老齡社會的轉變。其二，是城市快速發展的進程中，老舊住宅沒有安裝電梯的情況仍比較普遍的存在。一邊是爬樓難的老年人群越來越多，另一頭，是老舊住宅電梯的缺失比較明顯。
在工作中，因為安裝電梯導致糾紛前來進行法律咨詢的案例也不鮮見。對此，我進行了長時間的走訪調研，希望能為舊房加裝電梯中遇到的困難和糾紛，提供行之有效的解決方案。
存在問題：
加裝電梯易，平衡矛盾難
實際上，重慶市人民政府2017年就出臺了《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》（以下簡稱：《辦法》）來解決老舊住宅增設電梯的問題，《辦法》實施以來一一定程度上確實解決了這一問題。
但在老舊住宅加裝電梯工作的過程中，卻引發了較多的問題和矛盾，遇到了較多的阻力。導致原本為民謀利的《辦法》并未得到很好的推廣和實施。
問題一：一樓等低樓層住戶往往不同意加裝電梯，不愿意支出相關費用
首當其沖的，當然是人的問題。
往往在老舊住宅加裝電梯的實際執行過程中，業主很難達成統一意見，這樣的情況可以理解。加裝電梯會影響到低層住戶特別是一層住戶的利益，比如采光，噪音污染等，很多省市都出現過很多低層住戶同高層住戶因安裝電梯對簿公堂的事件。
根據現已生效的《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第（七）項規定，申請增設電梯屬于業主共同決定事項，應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
但在實際操作中，物業公司及社區往往要求必須取得低層住戶的同意，低樓層住戶不同意的情況下，加裝電梯很難順利執行。
問題二：雖然主城區大多出臺惠民補貼政策，但是依舊面臨資金籌措困難
資金的問題是第二個難點。
老舊住宅加裝電梯主要涉及兩部分費用：電梯加裝直接投入資金和電梯日常運營維保費用（長期支付）。而往往老舊住宅居民經濟及物業管理費偏低，同時很多老舊住宅住戶都是退休老年人，收入偏低，因此即便是兩江新區、渝中區、九龍坡區、渝北區等幾個主城區都出臺了補貼政策，但是此項費用對部分老舊住宅住戶其而言依舊偏高。
問題三：相當部分小區出現業委會不愿作為，物業公司不愿推動，街道社區不愿出面協調的現象
第三個難點，是由誰來出面。老舊小區因為年份較久，普遍存在居住業主情況復雜，物業管理費偏低，管理困難，甚至個別老舊住宅根本就沒有小區業委會等問題。所以物業因不能增加額外增加過多收益沒有組織落地加裝電梯的積極性，業委會限于小區實際管理困難的局面不作為以及難以作為，街道往往因為老舊住宅復雜的實際情況而無法做到有效積極協調。業委會、物業、街道并未形成積極聯動解決加裝電梯問題。
如何解決：
有人管理，平衡矛盾，運用互聯網思維
那么，如何解決老舊住宅加裝電梯存在的問題呢？在前面分析的問題基礎上，我進行了逐一的梳理，對部分問題進行思考提供了解決方案。
首先，是要減小對低層住戶的影響，讓他們也成為受益的共同體。
我們可以設計以小區為單位，統一電梯加裝設計方案及費用分攤標準，盡量減少對低樓層住戶的通風、采光影響，降低加裝電梯工作執行落地難度。建議由街道社區牽頭，以小區為單位，統一電梯加裝設計方案，盡量減少不同樓棟的差異性，降低對小區原有風貌的影響，根據各老舊住宅實際情況量化加裝電梯相應的費用分攤指導標準。
其次，可以運用新的經濟模式，拓展加裝電梯資金來源。
一方面，可由業主委員會召集集資，在分攤的基礎上鼓勵業主進行募捐，拓展加裝電梯資金的來源。
同時利用市場化手段和新的經濟模式，推廣共享電梯模式，由電梯企業墊付資金加裝電梯，再以租賃或付費模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金；或每次乘梯前投幣、刷卡后，電梯自動投入服務、自動計費。
在電梯的維保過程中，可由業委會或物管方統一收取，也可在征求大部分業主同意后，使用大修基金對電梯進行維保，此舉完全依法依規。若采用共享電梯的方式，那么則可電梯收益中扣除維保費用。
若在安裝中出現業主之間的矛盾，可以積極發揮人民調解組織的作用，引導業主通過司法訴訟解決矛盾。
例如在矛盾沖突激烈的老舊住宅小區，引入人民調解等第三方組織和力量，通過人民調解工作，解決業主之間的沖突，力爭促成全體業主同意。
對于無法調解的老舊住宅矛盾，引導其通過司法訴訟解決矛盾，如對加裝電梯反對并設阻的業主，可由同意加裝電梯的多數意愿業主訴請人民法院判決支持加裝電梯，排除妨礙，并按照樓層比例分擔費用。對拒絕履行判決的業主，可向人民法院直接申請強制執行，切實推動老舊住宅加裝電梯的工作。
最后，也是極為重要的一點，是將加裝電梯作為街道工作考核指標，完善街道、物業、業委會聯動機制。
為什么要專門提出此觀點，這是因為老舊住宅的復雜情況，街道、社區等機構并無特別大的積極性來解決加裝電梯的問題。但往往此類小區業主組織不健全，例如業委會不作為，甚至根本沒有業委會，所以便出現無人組織，無人牽頭的局面。
要解決此情況，建議將加裝電梯作為街道工作的年度考核指標內容之一，例如本街道老舊住宅每年加裝電梯應達到一定比例等指標作為考核街道工作是否稱職合格的指標之一，借此提高街道工作的積極性。
同時街道成立相應的工作領導小組，來協調物業、業主之間的工作，做好各項工作的銜接，完善街道、物業、業委會聯動機制，來加快推進老舊住宅加裝電梯民生工程。據我所知，類似的規定已在北京等城市的部分區域實施，效果比較明顯。
來源：舊樓加裝電梯專家
