“十三五”期間，我委認真貫徹落實市委市政府關于老舊小區綜合整治要“突出適老化改造、注重盤活存量，改善人居環境，提升老舊小區功能，建立良性長效機制”等有關工作要求，探索將全市老舊小區綜合整治和建立長效管理機制統籌實施。
北京市住房和城鄉建設委員會副主任馮可梁
“十三五”期間工作情況
（一）全市老舊小區綜合整治工作有序推進，改造后老舊小區物業管理長效機制初步建立
自2017年新一輪老舊小區綜合整治工作啟動以來，通過自下而上的方式，全市已累計確認了433個項目，涉及小區511個、住宅樓3646棟，居民34萬戶；拆除違法建設、規范物業管理等整治類內容已全面實施；累計開工項目317個、完工項目105個。
特別是2020年，全市努力克服疫情影響，老舊小區綜合整治工作躍上了新臺階，實現新開工項目220個，涉及261個小區、建筑面積1038萬平方米、居民17萬戶；新完工項目61個，涉及72個小區、建筑面積214萬平方米、居民3.5萬戶，居民滿意度達90%以上。圓滿完成了開工200個項目、完成50個項目的年度任務目標。
截至目前，“十三五”時期列入改造范圍的511個小區，基本實現物業管理全覆蓋，461個小區成立了業委會或物管會,占項目總數的90%以上。
（二）完善小區治理體系，搭建小區改造議事協商平臺
我們始終堅持黨建引領、業主決策、屬地組織和部門指導相結合，著力組織街道辦事處(鄉鎮政府)建立健全政府主導、居民自治、社會力量協同的小區治理體系。改造實施中，積極搭建小區改造議事協商平臺，居民共建共治共享的內生動力得到有效激發。
比如，西城區盆兒胡同62號院項目，實施過程中充分發揮基層黨組織的黨建引領作用，以“街鄉吹哨、部門報到”為抓手，搭建“2（街道、社區）+3（實施主體、設計、施工單位）+X（轄區內人大代表、政協委員、黨員代表、樓門長和其他關心小區改造事宜的熱心人士）”的小區改造議事協商平臺，黨員、志愿者發揮模范先鋒帶頭作用，培養分層協商議事骨干力量，極大地激發了居民主人翁意識。
（三）始終堅持改造與管理同步實施
明確老舊小區綜合整治必須先成立業委會或物管會，注重整治改造與長效管理的有效銜接。所有改造項目，樓本體、設施改造、環境提升與規范物業管理引進同步開展，對改造后的小區全部形成常態化的物業管理長效機制，使改造成果能夠得到長期保持。
2020年5月1日，《北京市物業管理條例》出臺后，我們專門印發《關于加強北京市物業管理工作提升物業服務水平三年行動計劃》，著力在提高業委會（物管會）組建率，物業服務覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率上下功夫，堅持老舊小區改造和物業管理同步。在2020年6月印發的《關于確認2020年第一批老舊小區綜合整治項目及有關工作的通知》中，我們明確要求，已確認尚未進場施工項目，要確保在改造工程進場前完成業委會或物管會的組建工作，完善物業管理制度；其他已確認在施或完工項目，要抓緊推進業委會或物管會組建工作。以上舉措為完善社區民主協商機制，加快物業服務專業化市場化進程，推進共建、共治、共享的老舊小區社區治理體系打下了堅實的基礎。
從2019年開始，我們開始探索引入社會資本參與老舊小區綜合整治，探索以“物業+”的形式推進。目前，第一批6個引入社會資本試點項目，朝陽區勁松北社區、石景山區六合園七星園和五芳園、通州區玉橋南里、西城區真武廟五里、大興區棗園和三合南里，以及石景山區古城南路東、西小區和十萬平小區等項目穩步推進，勁松北社區推進較快，初步形成了“勁松模式”，小區環境和物業服務水平大大提升，物業收費率已超過80%，實現了良性循環；其余項目中，六合園、玉橋南里、棗園和三合南里“示范區”改造提升已完成，居民享受到了改造成果，并愿意積極主動繳納物業費。
（四）推動老舊小區治理良性循環機制，不斷完善政策措施
我們始終把推動建立老舊小區治理的良性循環機制作為綜合整治的重要工作目標和抓手。
一是,要求各區在項目改造前完成業委會或物管會組建的同時，引導業主就物業服務標準、收費標準達成一致意見，簽訂物業服務協議，引入專業化的物業服務。
二是,積極鼓勵基層通過高效組織，指導業主組織發揮作用，督導物業服務企業提供良好服務，落實居民繳納物業費、補建續籌專項維修資金等改造義務，逐步建立健全老舊小區的良性循環機制。
三是,進一步修改完善了維修資金改革方案、相關配套文件及試點方案，并針對規范業主使用表決程序、簡化使用審批要件、房改房維修資金補建、維修資金續籌等重點難點問題展開了試點。
四是,推進研究老舊小區改造技術導則和適老化改造意見，分類細化改造標準，抓好公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，鼓勵實施“物業+養老”服務。
比如，通州區北苑街道辦事處制定了《北苑老舊小區旅游新村物業長效管理辦法》，建立考核平臺、懲罰機制，采取業主、社區、街道對物業服務進行打分，制定物業服務企業誠信“紅黑名單”等措施，加大了物業監管力度。昌平區東小口鎮政府制定了《回南家園小區長效機制方案與實施計劃》，明確了改造后的物業服務標準和收費標準，建立了組織實施與工作機制、監督考核措施，切實督促物業服務企業提供好的服務，讓居民嘗到了甜頭。
“十四五”期間工作
“十四五”期間，我們將重點抓好四項工作：
一是出臺老舊小區綜合整治“十四五”規劃并推進實施
明確到“十四五”期末，力爭基本完成全市2000年底前建成的需改造老舊小區的綜合整治任務。全面開展群眾動員工作，堅持自下而上、居民 自愿原則，發揮業主、業委會或物管會作用，充分調動居民參與老舊小區改造積極性，持續完善項目儲備庫，條件成熟的納入實施范圍，滾動推進。
二是完善老舊小區改造納入社區治理機制
樹立共同締造理念，構建黨建引領下的多元治理模式。將老舊小區改造工作納入社區治理體系，并完善相關工作機制。做好群眾工作，將群眾工作貫穿于老舊小區改造全過程，堅持改造與管理同步實施，引入專業化物業管理，加強住宅專項維修資金補建續繳，健全老舊小區長效管理機制，推動老舊小區物業管理向社會化、規范化、市場化方向發展。
三是大力引入社會資本
推廣“勁松模式”“首開經驗”，完善市場化實施機制，建立“多個一點”的資金投入機制，統籌用好存量資源，結合規劃和居民意愿改擴建公共服務設施，滿足居民多樣性、便利性需求。
四是聚焦重點難點問題，實現改革突破
聚焦推進實施中遇到的適老化改造、專業管線統籌、危舊樓改建、加裝電梯、上下水改造、完善標準體系、物業管理、維修資金歸集補建續籌、群眾工作、中央單位老舊小區改造統籌、落實產權單位主體責任等方面問題，著力推進改革取得突破。
在老舊小區綜合整治工作具體實施中，同步推進建立物業管理長效機制有哪些需要把握的重點？
老舊小區綜合整治工作中，我市始終堅持按照黨組織領導、業主決策、屬地組織和部門指導相協調，堅持改造與管理同步實施，堅持業主繳費與政府扶持相結合的原則組織實施。相關政策中明確，居民申請實施老舊小區綜合整治前，必須建立物業管理長效機制。
按照業主決策、屬地組織、部門指導的原則，改造前，將物業管理與改造工程同步表決,業主同意實施物業管理并交納物業服務費的，方可申請列入綜合整治計劃；改造中，物業服務企業要全程參與，提出合理化建議，參與工程驗收工作；改造后，物業管理要無縫對接，提供約定的物業服務，業主按照協議繳納物業服務費用。
各區政府結合實際情況，采取“以獎代補”的形式，對新引入的物業服務企業進行市場培育、扶持。
在老舊小區綜合整治組織實施過程中，同步推進建立物業管理長效機制，要重點把握好以下幾個方面：
一是有效發揮業主組織作用
要認真落實物業管理條例，積極發揮黨建引領作用，提升“三率”覆蓋率的質量和效果，在項目啟動前實現物業引入、成立業委會或物管會和建立黨組織。這樣業主組織既能夠幫助街道及社區入戶做工作、廣泛匯聚民意、推動達成共識，又能夠有效發揮業主對物業服務企業的監管作用，通過物業服務的前期引入、長期有效的日常監督，推動實現物業服務水平的不斷提高，切實把綜合整治后的老舊小區管起來、管理好。
二是引導居民承擔繳費義務
居民承擔物業費是實現物業管理的前提，住宅專項維修資金就是房子的養老錢，只有健全物業管理、補建續籌住宅專項維修資金，才能保障改造成果能夠維持得住。綜合整治的重要目標和抓手，就是要建立老舊小區治理的良性循環機制。基層工作做好了，物管會、業委會都有了，居民付費義務落實到位了，就能監督和督促物業提供好的服務。有了好的服務，居民的滿意度會提高，也就更愿意繳納物業費。這也就為物業服務企業將居民繳費用之于民、提供更好的服務提供了保障，老舊小區的良性循環也就建立起來了。
三是鼓勵物業市場化方向
已完成綜合整治的小區，未實施專業物業管理的，最終還是要向專業化物業管理過渡。要加強業主自治組織和成員的履職能力培訓，調動廣大業主參與小區公共事務的主觀能動性，培養業主“花錢買服務”的意識，通過引入專業化物業服務、按照市場化要求運作，明確市場雙方主體的責權利，建立權責對等、質價相符的物業服務市場規則，推動老舊小區物業管理向社會化、規范化、市場化方向發展，實現共建、共治、共享。
來源：北京市住建委
