“對于近期的地王現象，我希望行業保持高度警惕。如果買了這些地的開發商也能賺錢，就說明中國在那時候已經出現了跟日本上世紀90年代一樣的泡沫。”在日前舉行的第八屆中國房地產科學發展論壇上，針對未來的市場供應，萬科高級副總裁譚華杰表示了自己的擔心。事實上，不久前萬科已經因為報價超過“授權價格”而與信達拆伙，放棄了杭州濱江地王。“現在北京、上海郊區的房價比紐約貴，這樣的價格，我相信可以消化，但是不存在接下來房價再大幅上漲的合理性。”對于未來市場的供應，譚華杰顯得謹慎理性。
??當前，房地產市場最為重要的任務就是去庫存，而在供給側結構性改革的大布局下，“再庫存”就牽扯到未來幾年內的市場供應和產品結構。對此，中國房地產業協會會長劉志峰指出，當前的去庫存不等于零庫存，必須保證合理的庫存量與市場供求平衡。“當庫存超過了合理周期，就會變成城市負增產，有資本風險和社會問題。化解房地產的庫存，既要著眼現在，也要考慮未來。結合所在城市未來人口和需求進行科學測算，摸清分界線的庫存的底數，相應開展房地產的開發規劃。”
??量：形成有效供應
??“2008年以來，面對金融危機，中國出臺了一系列的調控計劃，大量資本流向房地產。如果我們沿用1998年、2008年的辦法，繼續靠擴大投資，那么投資對經濟的帶動作用會越來越弱，產出會逐年遞減。” 國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，“十三五”期間，推進供給側的改革，將是一個十分重要的窗口區。“在這個過程中，我們要改變過去單一擴大投資來拉動經濟的辦法，要從供給側發力，推動供給側調整，培育新興產業領域，拉動經濟增長。”
??“經濟下行是挑戰，但是更是機遇。因為下行會給我們推進結構調整帶來更大壓力，我們也只有面臨這種壓力的時候，才會下決心推進結構調整，推進供給側改革。所以我們不要輕易浪費這次經濟下行給我們帶來的結構調整和動力轉換的機會，我們要利用這次機會，加快推進過剩產能的有效出清和資產充足，振興實體經濟。”王一鳴說。
??事實上，我國居民的服務需求正在迅速擴張，旅游、養老、教育、醫療和各類生產需求也在與日俱增。但從供給側來看，我國過去經歷了制造業的迅猛擴張，這個速度是在世界經濟史上前所未有的，目前鋼鐵、煤炭、石材這些傳統制造業，在市場需求發生變化的情況下，現在面臨嚴重的過剩，而房地產業作為一個載體，也難以從中脫身。而在這個階段，無論是整個實體經濟還是房地產行業，面臨的制約，都是研發和創新能力瓶頸，而這個困擾現在正在顯現。
??“我們要把制造業的廠房、設備、人員、資金從過剩的領域退出來，進入到有需求的領域，要進行這種需求調整，由于體制的原因，我們還有一些困難。所以矛盾的主要困難在供給側。” 而針對房地產業，王一鳴認為，目前表面上看是有效需求不足，但是根本上是有效的供給跟不上市場需求變化。現在經濟運行的當前主要矛盾，主要是供需的錯配。
??因此，劉志峰認為，當前有兩大問題待解。一是明確以需求為導向，當前中國住房消費應從“有房住”向“住好房”轉變，完善住房配套，提供更優質的綠色服務，是供給側改革的主要任務。二是建立租售并舉的住房均衡體系，培育發展房屋租賃市場。改善供應形態，首先要改變重售輕租的觀念，把一次性住房購買，變成分時性、分年齡的合理投資。他認為，國外租賃市場比較活躍，一些國家50%的居民是靠租房解決居住問題的，而且租售比合理，要支持房地產企業從商品房銷售向租售并舉模式轉變，盤活更多存量的房地產庫存。
??質：補齊住宅產品短板
??劉志峰認為，1978年到2014年，我國實現了住房由極度短缺到快速發展再到追求品質的三個階段，但是長期積累的問題和矛盾也有很多，房地產行業仍然存在高品質的發展空間。特別是隨著收入水平的提高，消費者對商品和服務的質量、品質、性價比提出了更高的要求。而房地產短板在供需關系發生變化時開始顯現，部分房地產企業仍停留在戶型、面積的標準上，而沒有在品質上有競爭，同時產品質量提升緩慢。新技術、新材料、產品質量提高不快，服務配套也有待提高。“還有就是資源能源浪費嚴重，綠色新型建材應用不廣，住宅產業化建設緩慢，大量的生產過程中的高碳排放，對生態環境產生不良影響。這些問題，也是中國經濟去產能、去庫存、去杠桿等五大任務在房地產領域的集中體現。”
??因此，劉志峰強調，需要從四方面著手補齊短板，從而加快房地產業供給側結構性改革：一是補設計短板。設計的同質化既導致城市沒有特色、“千城一面”，也從源頭上造成一些城市樓市庫存大，應將建筑設計和城市設計有機融合，提高住宅整體品質和城市形象。二是補產品短板。要適應用戶對住宅升級換代的需求，依托互聯網和智能技術整合產業鏈，推動房地產與養老、醫療、休閑娛樂等產業的融合，滿足對不同業態的需求，提高居住舒適度。三是補配套短板。配套商業和公共服務設施要與住宅小區同步規劃、同步建設、同步使用。四是補技術短板，完善技術體系，推進住宅產業化和新型建材應用，擴大全裝修住宅的供應比例，真正為老百姓建立長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。
??中國建設科技集團副總裁、中國建筑標準設計研究院院長孫英也認為，作為我國國民經濟的支柱產業，房地產業的傳統建造方式已不可持續，大力推廣裝配式建筑是全面提高住宅品質、滿足人民住居需求、實現產業轉型升級的必然選擇，是房地產行業在“十三五”時期贏得新跨越、實現新發展的重要引擎。
??此前，中央城市工作會議明確要求，要提升城市建筑水平，加大政策支持力度，發展新型建造模式，力爭用10年左右的時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。對于這一要求，孫英表示，裝配式建筑已經迎來快速發展的戰略機遇期，將成為房地產行業技術創新和轉型發展的必然選擇。
??另據了解，在中國房地產業協會的支持下，由中國建筑標準設計研究院作為技術支撐單位，上海綠地等眾多房地產領軍企業參與的中國百年住宅示范工程，在行業內已形成重要影響，成為新一代住宅的標桿，引領了住宅產品轉型的方向。在去年市場銷售疲軟的情況下，綠地在上海推出的百年住宅項目去化速度依然令人滿意。因此劉志峰認為，不是市場沒有需求，百年住宅試點取得了很好的經濟、環境效益，通過利用新的技術體系，也促進了全裝修的推廣。
??“回顧20世紀以來世界房地產業的發展歷程，我們會發現大多是以先進技術體系的轉型與革新為基礎，實現了住宅建筑從數量階段到質量階段的轉變。”孫英表示，“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針，必將推動房地產領域實現深化改革、轉型升級、持續發展。
來源：中國建設報
