引 言
回望中國樓市20年，有5次絕佳的買房機(jī)會：
03年，06年，09年，12年，15年。
你抓住了幾次？
下一次機(jī)會又在哪里？這篇文章將給你一個明確的答案！
很多人說看不懂中國房價的走向，買又怕高位站崗；不買又怕錯失良機(jī)，但是如果我們能靜下心來梳理最近十年房價的變化行情，總結(jié)出其中的規(guī)律和變化節(jié)點，你就會對房價走向洞若觀火，輕而易舉踩住下一個節(jié)點！
以史為鏡，可以知興替。
歷史從未過去，歷史只是在不斷的反復(fù)！
讀懂了過去，就讀懂了未來！
一、為了分析的更加精確，我們需要確定一個城市作為樣本。
哪個城市最能體現(xiàn)中國樓市的變化規(guī)律？
杭州樓市是最值得大家研究的。
為什么不是北上深？因為那里以及太成熟，對于全國來說不具代表性。
為什么不是其它二三線城市？那么資本太不活躍，也不能反映出總體規(guī)律。
杭州一方面是新型經(jīng)濟(jì)的代表，另一方面還處于高速發(fā)展中，杭州民間資本和新興產(chǎn)業(yè)都相對適中，其樓市的市場化程度最高，也最接近真實的市場！
杭州樓市，是中國樓市最佳樣本！
過去10年，杭州樓市總共經(jīng)歷了三次暴跌，三次暴漲。
上漲的時候，其房價曾一度超過北京和上海，下跌的時候，跌幅甚至和當(dāng)年海南、鄂爾多斯崩盤一致。
正是這些暴漲和暴跌，才能給我們帶來更深刻的啟示！
下面我們就以杭州樓市最近10年（2009——2019）的變化為例，來看看節(jié)點是怎么產(chǎn)生并原形畢露的：
2008年，美國次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國也受到了很大的影響，而且那一年發(fā)生了汶川地震，當(dāng)時大家都在期待歲月靜好，關(guān)注的重點都不在投資上，所以當(dāng)年的杭州樓市還是非常平靜的。
當(dāng)然，多年之后我們才發(fā)現(xiàn)：這一年就是過去十年來第一個絕佳買房機(jī)會……
2009年，全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，一切又再出發(fā)，人們的投資意識被喚醒。風(fēng)平浪靜之后，江湖正在醞釀一場腥風(fēng)血雨。
這一年，杭州樓市異常火爆，大量溫州人開始沖入杭州炒房子，房價直線飆升，不少樓盤的價格基本翻了一番；月成交量歷史性突破萬套、土地市場地王頻出。
2010年杭州房價繼續(xù)大幅上行，這一年對杭州來說是無比榮耀的一年，為什么呢？來看一下當(dāng)年全國房價的排行吧：
這年杭州的房價竟然全國第一，一舉超越北京上海等一線城市！
就在這一年，政府忽然出手了，當(dāng)年4月開始推出了房地產(chǎn)史上周期最長、最嚴(yán)厲的調(diào)控。10月開始限購和限貸：任何家庭，均只能再購入一套住房；停止購房補(bǔ)貼政策，并三套房暫停發(fā)放貸款。
然而這一年房價還在攀升，地王也在繼續(xù)誕生……
二、2011年一開始，政策開始加碼，杭州馬上將二套房首付比例提至60%，第二個月限購開始升級，三類人群暫停購房。
結(jié)果這一年，房子成交量發(fā)生了明顯下滑，降幅50%；但是當(dāng)年的房價并沒有出現(xiàn)大幅下跌。
到了2012年，調(diào)控效果終于開始顯現(xiàn)：打折降價現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，有大橋西板塊的某樓盤號稱龍年首降，就連濱江的某樓盤也由22000調(diào)至17000。
隨后降價潮開始，成交也開始上漲，現(xiàn)在看看當(dāng)時就是前面十年中的第二個最佳買房時機(jī)，當(dāng)時的房子放到現(xiàn)在來看，都已經(jīng)獲得了7到8倍的增值。
但越是這樣，大家越不去買房，因為人們買漲不買跌。
這時調(diào)控并沒有放松，直到了2013年11月，杭州將二套房首付比例提至70%。
這時房價依然還在下滑，但是這時大家都對房子失去了興趣，認(rèn)為房地產(chǎn)的輝煌已過，很多人堅持認(rèn)為房地產(chǎn)就此歇火了，都在唱衰房地產(chǎn)……
很快，情形開始發(fā)生了變化……
到了2014年7月，政府開始解除限購，主城區(qū)140平方米以上住房限購；到了8月，主城區(qū)140平方米以下住房解除限購。到了9月，央行也放寬了政策，對第二套住房按照首套房貸政策執(zhí)行。
但這并沒有引發(fā)大家購房的積極性，當(dāng)時人們幾乎已經(jīng)不再談?wù)摲孔印?br/> 到了2015年3月，政策繼續(xù)放寬：二套房個貸首付比例降至4成，購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，隨后央行五次降息、降準(zhǔn)……
由于政策的接連刺激，結(jié)果2015年，杭州樓市成交超過了過去幾年，但房價并沒有發(fā)生太大的變化……
此時市場依然有大量庫存，怎么辦？
三、2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開之后，有一個詞特別的火——去庫存。
其實就是號召大家去買房子啊！然而當(dāng)時最流行的是創(chuàng)業(yè)，是“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”……很多人奔赴在創(chuàng)業(yè)的最前線。而且當(dāng)時股票也在大漲（股災(zāi)之前），大家每天談?wù)摰亩际枪墒小?/span>
慢慢的，當(dāng)時各地房子的庫存量大得驚人，一些城市的去庫存周期甚至達(dá)到100個月。
于是到了2016年2月，政策再度放寬，首套房首付降至25%，并可向下浮動5個百分點；二套房首付比例也從原先的4成降至3成。20天后，國家又大幅下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅……
現(xiàn)在來看，去庫存這個詞的提出，就是下一輪樓市火爆的起點，當(dāng)時就是過去十年里第三個最佳買房機(jī)會！
從2016年開始，市場一下子活躍起來了，最先出現(xiàn)微妙變化的是杭州，然后深圳、上海更是領(lǐng)漲全國，緊接著出現(xiàn)了樓市“四小龍” ：蘇州、南京、廈門、合肥！
大家這時才發(fā)現(xiàn)新一輪房價牛市到來了，于是很多人趨之若鶩，開始去搶房子，同時房價也迅速飆升，這一年很多樓盤幾乎翻了一倍。
這一下，大家又開始對房子充滿興趣了，房子從無人問津到趨之若胡，但是在這種情況下，杭州又開始出臺調(diào)控政策了：
2016年9月19日：暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房；27日：土地溢價超100%，出讓金一個月內(nèi)付清；溢價超120%，必須現(xiàn)房銷售；28日：二套房貸最低首付比例提高至5成。
但是，此時這些政策根本壓不住大家購房的熱情，尤其在杭州必須要托關(guān)系全款才能買到房子。
當(dāng)時的樓市有多火？”手握800萬，我卻買不到一套房“，”身價上千萬的富豪，卻只能蹲在售樓部的角落“等待，這些奇葩的新聞頻出……
四、到了2016年底，同樣是中央經(jīng)濟(jì)工作會議，中央又說了一句話，“房子是用來住的，不是用來炒的”。
到了2017年，各地相繼出臺了極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如“限購+限貸+限售”。但即便是這樣，也沒有控制住房產(chǎn)的火爆，幾乎所有的樓盤都要全款+托關(guān)系才能買到房子。
結(jié)果到了2018年3月，杭州出臺了買房搖號政策，隨后那些被限價的樓盤出現(xiàn)了萬人搖的現(xiàn)象，很多樓盤搖中的幾率不足個位數(shù)。
一直到2018年上半年，杭州的房子一直都非常搶手，直到下半年杭州的樓市才開始出現(xiàn)微妙變化，大家買房的熱情迅速降溫……
很快的，杭州很多樓盤不需要搖號了，無論是二手房還是新房，騎成交量出現(xiàn)了大幅回落，與此相對應(yīng)的是，很多二手房也開始降價。
與此同時，2018年年底，很多地方開始放寬購房政策了，并針對大學(xué)生/研究生等敞開大門，掀起了搶人才大戰(zhàn)！
結(jié)果，到了2019年一開始，市場似乎又出現(xiàn)了微妙的變化，今年3月以來杭州很多限價樓盤又出現(xiàn)了萬人搖號的局面，另一方面，一些樓盤開始醞釀漲價，二手房也有觸底反彈的味道！
杭州申花的一樓盤2018年年底的售價還是49000萬/每平方，結(jié)果2019年3月一開年就猛漲了5000元/每平方！
如果仔細(xì)觀摩這個階段，就會發(fā)現(xiàn)樓市似乎又開始醞釀下一輪的上漲！
不僅杭州，深圳的樓市又開始摩拳擦掌了，這一次和16年那一波上漲的情況很相似，依然是深圳和杭州沖在了最前沿。
我們終于發(fā)現(xiàn)，其實2018年年底樓市最冷靜的時候，恰恰又是一個好的購房時機(jī)！
回顧樓市10年，這四波最好的購房機(jī)會分別是：09年，12年，15年，18年！
三年一次，節(jié)奏非常穩(wěn)定！
而眼下，也就是2019年的上半年，依然還是購房的好時機(jī)。
然后樓市又會繼續(xù)演繹那個循環(huán)：房子再掀次起一波漲幅，然后再又一輪眼里調(diào)控之下，再次冷卻，直到出現(xiàn)無人問津的局面之后，一定會再回到2012或者2015年的那種情況，政府通過政策刺激，重新燃起大家購房的熱情，然后再進(jìn)入下一個新的周期……
六、我們可以發(fā)現(xiàn)：房價的一個周期分為四個階段：
1：市場的積極會導(dǎo)致政策的消極；
2：政策的消極又導(dǎo)致市場的消極；
3：市場的消極再導(dǎo)致政策的積極；
4：政策的積極再導(dǎo)致市場的積極；
就這樣周而復(fù)始，生生不息，如下圖：
但是，上面這個圖并不是最精確的，因為中國房價整體上應(yīng)該是迂回增長的，它更接近下面這個圖：
每漲一段時間都會下落一點，然后再大漲，但是大勢是保持上漲。
所以，這里依然有低谷抄底和高峰接盤，你一定要瞄準(zhǔn)了時間節(jié)點，在低谷時期出手，千萬不要做高位時期的接盤俠！
關(guān)鍵問題來了：如何抓住市場變化的節(jié)點呢？
節(jié)點的出現(xiàn)和政府的調(diào)節(jié)有很大關(guān)系，節(jié)點一定是緊隨著政策出臺之后的那么一點點。
這個具體的“一點點”究竟是多少，那就是長期收看新聞聯(lián)播和關(guān)注國家動向之后形成的一種敏感度，只可意會不可言傳。比如你在新聞上看到二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬、二套房首付比例降低，甚至房貸利率也出現(xiàn)折扣的時候，往往就是拐點顯現(xiàn)的時候。
學(xué)會根據(jù)政策調(diào)節(jié)找準(zhǔn)市場“節(jié)點”，我們需要銘記兩點：
1. 政策的出臺往往是遲于市場的。就是說只有當(dāng)市場反映出問題的時候，政策才會出臺。
2. 政策的調(diào)控往往是過猶不及的。就是說政府只要出手調(diào)節(jié)，往往出手都是比較重的，會把市場從一種局面迅速引向另外一種局面。
當(dāng)房市過于蕭條時，國家可以通過降息降準(zhǔn)、減緩?fù)频毓?jié)奏、限購寬松，甚至通過減稅、買房落戶等各種優(yōu)惠政策把樓市刺激上去。
當(dāng)房市過熱，又可以通過限購升級、增多土地供應(yīng)量、學(xué)區(qū)房的含金量、提高利率等各種政策工具把樓市的流動性瞬間凍結(jié)，使房地產(chǎn)市場的流動性暫時趨緩。
如果你能拿捏住這兩個規(guī)律的微妙邏輯，基本上不會錯過任何一個投資的機(jī)會。
六、如果通俗一點概括：關(guān)于買房只要記住一句話，就永遠(yuǎn)都不會出錯，這句話傻瓜都能立刻學(xué)會并應(yīng)用。那就是：國家讓你買你就買，國家讓你不買你就不買。
因為國家要保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的運(yùn)行，會宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的允許，當(dāng)市場過熱、大家不顧一切的去買房的時候，國家為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一定會出臺打壓政策打壓房價，這個時候搶房的人一定都是接盤的。
而當(dāng)房產(chǎn)市場蕭條、大家都不再去買房的時候，國家為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、一定會出臺政策支持大家去買房。這個時候去買房，一定是低谷時期進(jìn)入的，是抄底時期。大家越不想買，你越要出手，這才是真正的買房好時機(jī)。
房市其實也是中國經(jīng)濟(jì)的縮影，看似非常復(fù)雜，其實就是一個政策市場而已，其它行業(yè)也符合這個變化邏輯。
其實，所有的投資要訣都是一樣的：當(dāng)別人恐懼時你要貪婪，當(dāng)別人貪婪時你要恐懼。股票就是低點買進(jìn)高點拋，低點時一般人恐懼不敢買，你就要買進(jìn)；高點時大家太貪婪想不想拋，你就要先跑。
投資秘訣如果再用一句話概況，那就是：響應(yīng)國家號召，為人民服務(wù)。這句話看似近乎愚蠢，但大道至簡，真正能做到人實在太少，因為絕大多數(shù)人都在追逐私利，如潮水般是跟市場而動，于是只能成為接盤者，而逆行者永遠(yuǎn)都是孤單的前行。
總結(jié)一下買房的規(guī)律和秘訣：
1：既然房子成了一種金融產(chǎn)品，就必然會又漲有跌。而且房價的大趨勢不再受供需決定，而是受社會的財富總量決定，只要你看好中國經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該看好中國房市。
2：房子和人一樣，也講究“價不配位，必有災(zāi)殃”。買一個城市的房子，其實就是買一個城市的股票；根據(jù)價值規(guī)律，一切價值都會均值回歸，所有的泡沫最后必然都會被打回原形。
3：當(dāng)大家買房熱情不在，成交量急劇下滑，你就要摩拳擦掌；當(dāng)樓市政策開始利好樓市時，你可以開始做準(zhǔn)備了；當(dāng)價格明顯下降，但成交量急速上升時，你可以出手了。
4：別人不要的東西你拿來，別人想要的東西你就給予。眾生之所求，正是你所舍。看起來是一種施舍和慈善，卻也是世界上最高境界的投資，是大我。
5：一切資產(chǎn)都是身外之物，你在投資過程中形成的格局才是自己的。
我又聯(lián)想到了中國商圣范蠡的“旱則資舟，水則資車”的逆周期商業(yè)思想：在澇的季節(jié)，就要開始準(zhǔn)備旱天的時候所用的車；在旱季就要準(zhǔn)備有水的時候用的舟了。
在抽絲剝繭、洞察大眾行為之后，要逆人性而動、逆大環(huán)境而動、逆大多數(shù)人而動，只有這樣才能成為極少的高人。
投資也好，買房也好，表面上是和政策相博弈，其實是跟自己相博弈。“華爾街教父”本杰明說過：“投資中的最大敵人，其實是你自己。”
最強(qiáng)的對手一定是你自己。一旦你戰(zhàn)勝了自己，別人膽怯時你勇敢，別人貪婪時你奉獻(xiàn)，你就真正無敵了。
來源：水木然
