當前，“十三五”規劃的編制工作備受關注，牽動各方。按照住房城鄉建設部關于做好“十三五”全國城鎮發展規劃的有關部署，住房城鄉建設部房地產市場監管司委托部住宅產業化促進中心開展“‘十三五’時期房地產業轉型升級研究”。
11月3日，住宅產業化促進中心在北京召開課題開題報告會，房地產市場監管司、國家發改委投資所、住房城鄉建設部政策研究中心、中國建設報社等單位相關負責人，北京、上海、山東、廣東、湖南等6個省市房地產主管部門，以及萬科、首開、碧桂園、金地、銀億、龍湖、新城、中垠、寧波交通房產等18家代表性房企參加會議，共同就行業發展面臨的困惑及轉型升級的路徑進行深度研討。
據了解，課題研究內容主要分為房地產業的“十二五”期間發展現狀、“十三五”發展環境和任務目標、轉型升級的實施途徑、保障措施、相關案例以及典型省市的研究報告。
誰的轉型不迷茫
破解發展難題、厚植發展優勢，將創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念與實際情況相結合，成為每個行業都在思考的重要命題。作為國民經濟支柱產業的房地產業正站在發展的十字路口。
“為什么一家認真做產品、做服務的企業生存會這么難?”藍城集團總裁助理黃超坦言，綠城公司遭遇的種種挫折令企業轉型感受到切膚之痛，同時也讓分化設立的藍城對此進行了深刻反思。他認為，目前市場變化帶來產業鏈的變化，即利潤向產業鏈的后端轉移；客戶的真實需求也發生了變化，對好房子的要求不僅是建造品質高，更要滿足細分需求。因此，藍城正在探索產品與服務的轉型，以用戶思維設計養老產品、度假產品等。同時，物業方面，從“保潔、保安、保綠”向全生命周期、全產業鏈服務轉變，包括農業、養老、教育、殯葬等，涵蓋業主的全生命周期與行業的全產業鏈。“不過，我們現在進行的轉型只能說還在路上，市場將是檢驗轉型是否成功的標準。”
天地控股總裁張華綱直言，今后房地產行業的大趨勢是市場分化、企業分化和產品分化。因此，課題研究需要多樣化，應針對相應內容分別進行專題研究，同時明確相應的政策支持，以便調動企業的積極性，“從多年經驗來看，企業不到萬不得已不會轉型，而轉型遇到困難也可能會放棄。所以，企業實現成功轉型離不開政府引領、社會支持和自身努力。”
對此，新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，課題研究應進一步明確轉型升級的研究主體，轉型路徑和相應政策也應是課題研究的重點，可以分為住宅、商業、養老產業等不同專題。他表示，目前商業地產稅收過重，以至于商業地產在二手市場中流通困難，不利于持有型商業物業的進一步發展。
來自一線市場的龍湖地產北京公司副總經理童暉稱，目前北京房價仍在上漲，成交量在上升，但是如何實現可持續發展也擺在企業面前。由于北京土地資源稀缺，不少地塊地價超過了當地原有住宅的房價。在這種情況下，未來“十三五”的土地供應量以及住宅、保障房、商辦等比例將影響企業轉型。面對轉型做什么的行業困惑，眾多企業對創客、養老、教育、文旅等業態投入了很高的研究成本，然而效果卻不理想。因此，企業的創新轉型需要政府指導、真實行業數據庫以及具體政策法規等。
把握發展大勢
首開集團黨委副書記李曉莉認為，行業自信的前提源于正確的自我認知，改革開放以來，中國房地產所創造的價值在世界獨一無二，因此此次課題研究起點要高，對行業發展要能夠起到引領作用。她表示，行業發展面臨拐點，房企需要結合國家戰略和企業自身特點發現新藍海。在以增量為主轉變為存量為主的背景下，課題研究需要聚焦企業轉型如何與京津冀一體化、棚戶區改造、城市更新與復興等國家戰略對接，既有利于國家政策的推進，也有利于企業順勢而為。
中垠地產執行董事、總經理張亞峰在發言時表示，房地產是政策經濟、小政府經濟和需求經濟三者的兩兩耦合，因此，房企在轉型過程中既需要回顧，關注已存在的問題；也需要前瞻，關注企業未來如何與新業態、新模式融合。在他看來，房地產業自身發展已經比較成熟，所以，今后房地產的出路或許在于配合其他產業的發展而發展，如市政配套和交通等。“作為國企，我們并不片面追求利潤最大化，我們希望通過配合高鐵經濟、軌道交通經濟，為社會增加更多的配套設施，創造更多的有效需求。”
景瑞控股副總裁吳煒認為，過去中國房地產坐在時代的風口上得到快速發展，然而隨著市場供需基本平衡，今后行業的總體趨勢無疑是增速下滑并陷入紅海之中，房地產將從暴利時代走向微利時代。為避免諾基亞、柯達的結局，房企必須守正出奇，堅持創新，向服務商、投資商轉型。移動互聯網時代，大規模個性化定制生產成為可能，住宅產品的建造流程也將發生重大變化，因此，政府需要對相應的報批報建流程及規定做出合理調整。
山東省住房城鄉建設廳房地產市場監管處處長張國強介紹了《山東省房地產業轉型升級實施方案》，以及該省去庫存、促消費、防風險的相關舉措。他認為，課題需要加強行業趨勢分析，特別是房地產配合“一帶一路”、“走出去”戰略的研究，幫助房地產企業在海外順利發展。
住宅產業化促進中心副主任文林峰在聽取各方意見后表示，課題組將建立暢通的溝通交流機制，鼓勵企業進行專項研究，針對融資模式、開發模式、產品業態、互聯網+、產品設計、品牌軟實力、社會責任等企業關心的問題進行深度調研。同時，提供金融、土地、監管等方面的政策建議。
根據研究計劃，課題組將于今年11月~明年1月開展行業調研和座談，由企業提供典型案例；明年，1月~3月撰寫課題報告，4月~6月討論修改完善，報主管部門決策參考。
來源：中國建設報
