資 陽 地 建 信 息
第 17 期
商會秘書處主辦 2017年9月6日
按：為深入理解新經(jīng)濟發(fā)展理念，厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢。現(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟十大失衡》分期編發(fā)，以期有所裨益。
失衡之二：土地價格
(續(xù)上，接12期)
這十年，一線城市的房價幾乎漲了10倍以上，有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國GDP 10多萬億的時候，貸款余額也就是10多萬億，現(xiàn)在是150多萬億，貨幣增加了十幾倍，房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。到底是貨幣漲，房價漲，還是土地漲，房價漲呢？
我個人認(rèn)為，一切物價上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟規(guī)律是沒錯的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價呢？說明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個供過于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價格跌掉一半也是有可能。
房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關(guān)。地價漲了，房價跟著漲，房子本身是會貶值的，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里，土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形，長得特別高。
地價漲有三個原因：第一個原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個月學(xué)了回來，中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對這件事，應(yīng)該說了解得特別清晰。總的來說，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機制里，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部。
拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬一畝的時候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點和規(guī)則不合。這是第一點原因，拍賣制本身會推高地價。
第二個原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點，而且是不均衡的，對一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價越高，最后倒過來，地價越來越高，房價越來越高。這是第二個問題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問題。
第三個原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地擴張來發(fā)展，新增土地擴張是跟國家要的指標(biāo)。每一個城市的市長，另外有個手，它在干的一個活呢，是不要指標(biāo)了，把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來就是城市建設(shè)用地。
拆遷會有什么情況呢？如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個100平方米，這10萬平方米怎么補償？大體上按照這個地區(qū)的均價來補償，這是拆遷的基本邏輯。所以拆遷10萬平方米的土地，地價7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會帶來巨大的土地成本。
過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個地價成本拆出來的房子，造出來的就會賣三萬四萬。這個意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發(fā)，房價容易高。
所以，我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機制下，在一個總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個機制疊加在一起，就會導(dǎo)致房價往上升。一定要說這里面哪個人負(fù)責(zé)，這里面是一種機制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。
失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會資源
每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。
從投資來說，一般經(jīng)濟學(xué)、城市學(xué)有個基本的經(jīng)驗，一個城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說，我看到網(wǎng)上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯，但是到底是什么地方來的理論？就定了很武斷的結(jié)論。
我當(dāng)時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什么這么做那么做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這么來的。
一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。一個正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。
我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上，然后有16個城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，空城鬼城便會出現(xiàn)，各種情況都有。
這是第三個失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟發(fā)展成為增長的撒手锏。
失衡之四：綁架金融
2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。
大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。
從這個角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟，都在房地產(chǎn)。
失衡之五：稅收
這些年，中央加地方的財政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來還好，但是因為中央沒有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬億。
在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來，將近8萬億。
講這段話的意思是，整個地方的收入是多少呢？一共是13萬億、14萬億，里面有接近8萬億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。(待續(xù)，轉(zhuǎn)下期)
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