資 陽 地 建 信 息
第 18 期
商會秘書處主辦 2017年9月11日
按：為深入理解新經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢。現(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡》分期編發(fā)，以期有所裨益。
(續(xù)上，接17期)
失衡之六：銷售租賃比例
在美國和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場。
新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)，也不能買賣。
這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。
租賃市場有3個不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金；第二，業(yè)主隨意把房子收走；第三，各種重要的公權(quán)部門，沒把租賃房屋的住戶當(dāng)做同等公民待遇，租了房子的上不了這個學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。
老百姓有了這個心態(tài)之后，會覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒辦法的辦法。
失衡之七：房價收入比
六七年家庭收入買套房是個合理的年限，我們現(xiàn)在實際情況，均價對均價，一線城市一般都在40年左右。
紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。
總得來說，我們高得離譜。一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。
失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)
一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。這是一種失衡，資源錯配。
供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點房子，供過于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。這就要把錯配的資源調(diào)配回來。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調(diào)控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進(jìn)行調(diào)整的。
比如，一個城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年，留了2000萬平方米，結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬平方米，五年一過，有個七八千萬平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過剩。
所以這是可以預(yù)測的，應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動個10%、15%，不得了，不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應(yīng)，這會兒開發(fā)的多，GDP投資拉動的多，短期效應(yīng)，然后拍拍屁股走了，這個地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。
一個地方應(yīng)該建多少寫字樓？各個地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫字樓，為全社會的貿(mào)易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每兩萬元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說穿了，500萬平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過剩的。
如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實GDP，4萬元左右一個平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫字樓，6000萬平方米足矣。上海商業(yè)零售額在1萬億左右，這1萬億蓋多少商場、零售商店呢？大賬上說，2萬元一平方米，1萬億造5000萬平方米；上海還有一種方法，一個人2平方米，上海現(xiàn)在2400萬人，打造5000萬平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元，這一平方米的房子的價格在大城市里倒要幾萬元，賠死了。
有些城市，開發(fā)商一進(jìn)來，搞一個五十萬方的大賣場，不是一個老板搞的，這個老板搞兩個，那個老板搞兩個，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。
這些都是要吸取教訓(xùn)的。
失衡之九：市場秩序
比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業(yè)后來做商業(yè)，隨便轉(zhuǎn)化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。
各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售后返租，實際上是高息攬儲，最后壞賬，變成社會不穩(wěn)定的源頭。
房產(chǎn)商在融資的時候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。
還有一種，批了土地后，兩年必須啟動開發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā)，這十年來，房價漲了10倍，什么活也不干，利潤增加10倍。
政府土地儲備很少，開發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售后返租，當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣。
這些都是要加強(qiáng)管理。
失衡之十：調(diào)控方向
失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時，經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價，往西調(diào)。現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。
再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。
比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。
這就是我們在調(diào)控方面的缺陷，也是習(xí)總書記批評的，這種政府長周期的法制性的問題。
以上十項，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會帶來三個后果：實體經(jīng)濟(jì)脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經(jīng)濟(jì)的投資肯定是不劃算的。
實體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產(chǎn)。實體經(jīng)濟(jì)的職工，也因為房地產(chǎn)價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。
從長周期來說，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房價造成的后果，對實體經(jīng)濟(jì)的傷害是不言而喻的。（完）
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